2020.01.10

オフィスピラミッド 2020

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区と大阪市の「オフィスピラミッド2020」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。

1. 【東京23区】中小規模と大規模の比較

2020年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,296万坪である【図表1】。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルのストックは607万坪であり、全体の47%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは689万坪と全体の53%を占め、大規模ビルと中小規模ビルがほぼ同じ面積となっている。

オフィスストック全体の平均築年数は31.6年となった。規模別では、中小規模ビルが32.3年、大規模ビルが23.6年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2020（賃貸面積ベース）

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,293棟、うち中小規模ビルが8,538棟（92%）、大規模ビルは755棟（8%）であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2020（棟数ベース）

中小規模ビルはバブル期に竣工した物件（1986～1997年竣工、築23～34年）が多く、築20年以上が500万坪と中小規模ビルの82%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は107万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,447棟、築20年未満が1,091棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が340万坪、築20年未満が349万坪とほぼ同量である。棟数でみても、築20年以上が413棟と、築20年未満の342棟をやや上回っているものの、その差は小さく、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

2. 【東京23区】都心5区と周辺18区の比較　

さらに、都心5区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）と周辺18区に分けてストックをみてみる。

2020年末時点の東京都心5区オフィスストックは賃貸面積ベースで975万坪と、東京23区全体のストックの75%を占める。うち、中小規模ビルは449万坪（46%）、大規模ビルは526万坪（54%）であった【図表3】。また、都心5区のストック全体の平均築年数は31.9年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は32.5年となり、大規模ビルの平均築年数24.5年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2020（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは6,829棟、うち中小規模ビルが6,269棟（92%）、大規模ビルが560棟（8%）であった【図表4】。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド2020（棟数ベース）

一方で、2020年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで320万坪と東京23区全体のストックの25%にあたる。うち、中小規模ビルは157万坪と周辺18区全体のストックの49%、大規模ビルは163万坪で51%である【図表5】。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は30.9年で、都心5区の31.9年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は31.7年、大規模ビルの平均築年数は21.1年となった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2020（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは2,464棟、うち中小規模ビルが2,269棟（92%）、大規模ビルが195棟（8%）であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2020（棟数ベース）

3. 【大阪市】中小規模と大規模の比較　

2020年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで278万坪である【図表7】。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは139万坪、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは139万坪と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルが同量となっている。また、大阪市のオフィスストック278万坪は、東京23区のオフィスストック1,296万坪の21%である。

オフィスストック全体の平均築年数は32.8年となった。うち、中小規模ビルが33.3年、大規模ビルが29.2年と、中小規模は大規模に比べて若干ストックが高齢化している。

築年別の構成をみると、中小規模ビルは築20年以上が122万坪、築20年未満が17万坪と、築20年以上のストックが88%を占めており、ここ20年の供給量が少ないことがわかる。大規模ビルは築20年以上が96万坪、築20年未満が43万坪であった。

【図表7】大阪市オフィスピラミッド2020（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは大阪市全体で1,714棟、うち中小規模ビルが1,526棟（89%）、大規模ビルは188棟（11%）であった【図表8】。

【図表8】大阪市オフィスピラミッド2020（棟数ベース）

4. 2000年との比較

【東京23区】

東京23区における2000年末時点と2020年末時点のオフィスピラミッドを比較したものが【図表9】である。東京23区全体では、2000年から2020年にかけて賃貸面積ベースで315万坪（32%）、棟数ベースで400棟（4%）の増加となった。

規模別でみると、大規模ビルはバブル崩壊後も毎年一定量の供給があり、賃貸面積ベースで286万坪（71%）、棟数ベースで255棟（51%）増加した。

一方、中小規模ビルはバブル期の大量供給以降、低水準の供給が続いており、賃貸面積で29万坪（5%）、棟数で145棟（2%）の増加となった。

平均築年数は、2000年から2020年にかけて、中小規模ビルで16.7年から32.3年と高齢化が進んだのに対し、大規模ビルでは17.0年から23.6年と、約7年の延びにとどまった。

【図表9】東京23区オフィスピラミッド2000と2020（賃貸面積ベース）

【大阪市】

大阪市における2000年末時点と2020年末時点のオフィスピラミッドを比較したものが【図表10】である。2000年から2020年にかけて賃貸面積ベースで33万坪（13%）、棟数ベースで28棟（2%）の増加となった。

また、新規供給が少ないため、平均築年数は2000年から2020年にかけて、中小規模ビルで16.6年から33.3年に、大規模ビルでは17.5年から29.2年になりストックの高齢化が進んでいる。

【図表10】大阪市オフィスピラミッド2000と2020（賃貸面積ベース）

英語版：Office Stock Pyramid 2020