実績|ザイマックス不動産総合研究所
2021年6月

需要面の変化を見ていくことが重要
- 今後のオフィス市場を展開する

『不動産ファンドレビュー2021.6.5 No.566』

(中山善夫 山方俊彦)

現在のオフィスマーケットは、1990年以降3回目の下降局面にある。今後の市況を展望する上で、過去の下降局面との相違点から需要の影響を見ていくことが大切になる。さらに需要の面で、「企業の業績・景況感の動向」に加えて「働き方の変化」が市場に影響を与える。特に後者は過去になく現在も進行中であり、様々な見方がされる事があるが、冷静にきめ細かく分析・検討していく事が求められる。

2021年6月

都市の建築ストックの全体像の把握と新陳代謝の実態
~ビッグデータを用いて都市の変化を俯瞰する~

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.61』

(中山善夫 石原健司)

世の中は既にスクラップ・アンド・ビルドのフロー型社会からストック型社会に移行している。都市が成熟し、大量の建築ストックが存在している今日において、それらを活用していく視点と築古化建物にどう対処していくかの2つの視点が大事になる。そのためには建築ストックの全体像の可視化と新陳代謝の実態を把握することがまず肝要である。そこで、本稿では我が国の主要都市における建築ストック全体像の変遷やストックの変遷の差分である新陳代謝の状況が把握できる建物GISビッグデータを作成し、そのデータを用いて都市の変遷の実態を定量的に明らかにした。

2021年4月

ビルマネジメントにおけるデジタルテクノロジーの活用

『いしずえNo.187 (2021春号)』

(吉田 淳 鎌田佳子)

日本ビルヂング経営センターの機関誌「いしずえ」の4回連載の第2回目(No.187:2021年4月20日発行)。近年、デジタルテクノロジーを駆使した革新的な製品やサービスが広がることで、既存の産業構造の競争原理が破壊され再定義される現象が様々な産業において起きている。ビルマネジメントにおいても同様で、仕事の効率化、収益機会の発見、市場の円滑化などに向けた新しいデジタルテクノロジーに対する関心が高まりつつある。さらに、新型コロナウイルスの感染拡大によりリモート(遠隔)・コンタクトレス(非接触)といった技術が喫緊のものとなり、デジタル化に消極的だったビルマネジメント業界の背中を押し、変化の兆しが見え始めている。ビルマネジメントにおける具体的な活用事例を取り上げながら、今後のデジタルテクノロジーの今後の進展と方向性について考察する。
(一般財団法人日本ビルヂング経営センター 公式ホームページよりご覧になれます。)

2021年4月

不動産リアルトレンド2021
~新型コロナウイルスの流行は社会と不動産をどう変えるか?~

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.60』

(中山善夫 大西順一郎 任暄)

コロナ禍の影響で世の中に様々な変化が起きている。本稿では、「価値観」「人手不足」「働き方改革」などの11項目について、コロナ前のトレンドを振り返り、コロナで何が起きているのかを紹介し、そして、不動産にどのような影響があるのかを取りまとめ、不動産および不動産ビジネスの先行きを考えるうえでの視点やヒントを提示する。

2021年3月


コロナ禍で変わる働き方とワークプレイス

『鑑定おおさか_No.56号』

(中山善夫 石崎真弓)

ザイマックス総研の調査結果をもとに、コロナ禍が発生する以前から起こっていたワークプレイスの変化とコロナ禍でさらに加速している変化、さらにはコロナ収束後の方向性について、全国レベル(大都市圏)と大阪エリアとの結果比較を踏まえながら概観した。

2021年3月

コロナ禍における店舗戦略
- 新型コロナの影響が大きい飲食業

『不動産ファンドレビュー2021.3.5 No.558』

(中山善夫 山田賢一)

ザイマックス総研では2020年9月~11月にかけて「コロナ禍における店舗戦略に関する実態調査」アンケートおよびヒアリングを実施し、beforeコロナ(2019年)・with/afterコロナ(2020年~2021年)の時間軸で事業者の方針の変化をみた。その中で全体(小売業・飲食業・飲食業・サービス)平均と比較して、特に飲食業において方針の変化割合が大きくなっており、その具体的な事例や背景などを紹介している。

2021年2月

コロナ禍における店舗戦略に関する実態調査
~商業事業者は店舗戦略をどのように変えていくのか~

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.59』

(中山善夫 山田賢一)

ザイマックス総研では2020年9月~11月に早稲田大学建築学科石田航星研究室と共同で、新型コロナウイルス感染症拡大により商業事業者を取り巻く環境が大きく変化しているなか、不動産戦略の中核である出店・改装・退店などの店舗戦略に関する方針がコロナ前と比較してどのように変化しているのかについてアンケートおよびヒアリングを実施した。本稿ではその調査結果をもとに、事業者が行う店舗戦略の内容とその変化、今後の方向性などについてとりまとめている。

2021年1月

新型コロナウイルス感染症のビルマネジメントへの影響
~求められるビルマネジメントの対応~

『いしずえNo.186 (2021新年号)』

(吉田 淳 山方俊彦)

日本ビルヂング経営センターの機関誌「いしずえ」の4回連載の第1回目(No.186:2021年1月20日発行)。 新型コロナウイルス感染症の拡大はビルマネジメントにどのような影響を与えたか。ビル事業者へのインパクト、ワークプレイスの多様化と働き方の変化、オフィスマーケットの後退という視点から、具体的な事象やデータを用いながら解説した。これらを踏まえ、今後ビルマネジメントにおいて求められる対応について、管理運営、働き方の変化、テナント要望などの面から述べている。これからビル事業者はどのようにオフィスサービスを提供していくのか。大きな変化の時代を迎えた時こそ、マネジメントの手腕が問われている。
(一般財団法人日本ビルヂング経営センター 公式ホームページよりご覧になれます。)

2020年12月

第1部:建築ストックのファクトフルネス
論考2「データからみる都市におけるストックの変遷と新陳代謝の状況について」

『建築雑誌 特集12』

(石原健司)

わが国には大量の建築ストックがあり、人口減少を背景とした社会情勢の中では総量の過多や老朽化などの課題を抱えている。またこのような状況下においても建築ストックは年々増加しており、にわかに建て替えることのできない不動産においてはその高齢化などが進展している。高齢化自体は問題ではなくむしろ建物および不動産をより高度に長期間活用するニーズが高まっていると考えられる。特集では既存ストック活用を支えるソフト面での取り飽みなどを扱っている。論考ではその議論の前提として都市における建築ストックの変遷や新陳代謝の実態についてデータに基づいて明らかにしたものである。

2020年12月

【令和2年技術動向】
1.1 近年のフレキシブルオフィス動向

『空気調和衛生工学12_Vol.94』

(石崎真弓)

近年、日本は社会構造の変化と情報技術の目覚ましい発達により、私たちの生活環境は急速な変化に直面している。これまでの働き方改革の推進によるワークプレイスの多様化と課題が議論されてきたところに、コロナ危機が発生したことで、我々の働き方はさらに激変している。その実態とコロナ禍後のワークプレイスのあり方について論じている。

2020年12月

【中小規模オフィスビル】
コロナ禍での影響と今後のビルのあり方

『不動産ファンドレビュー2020.12.5 No.550』

(中山善夫 鎌田佳子)

ザイマックス総研では2020年8月に、中小規模ビルオーナーに賃貸ビル経営関するアンケート調査を行った。コロナ禍での中小規模ビルオーナーは、テナントからの賃料減額、オフィス面積の縮小や退去など収入面で不安を抱え、働く場所や働き方の変化より今後のオフィスのあり方を見通せず、短期的・中長期的ともに、悲観視する割合が楽観派を大きく上回っていた。今後選ばれるビルになるためには、 一層高まった安心安全を求めるテナントのニーズを捉え対応することが重要で、それを柔軟に対応可能な中小規模ビルは、企業のオフィス戦略に大きな役割を果たすと考える。

2020年12月

コロナ禍における企業の働き方とワークプレイス
~変化する状況をデータで追う~

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.58』

(中山善夫 石崎真弓 山崎千紗)

ザイマックス総研では2020年6月および8月に、全国の企業を対象とした働き方やワークプレイスに関するアンケート調査を行った。また、ザイマックスが運営する法人向けサテライトオフィスサービス「ZXY」利用登録企業のうち30社にヒアリング調査を行い、非常事態下での取り組みや苦労、率直な感想といった生の声を収集した。本稿ではそれらの調査結果をもとに、コロナ禍における企業の対応と課題、今後のオフィス戦略に対する考え方などを明らかにし、ポストコロナにおける企業の働き方とワークプレイスの方向性を予測する。

2020年10月

転換点を迎えたオフィスマーケット
〜「オフィス不要論」ではなく「オフィス進化論」へ〜

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.57』

(中山善夫 山方俊彦)

新型コロナウイルスの世界的な拡大により世界経済は大きな打撃を受け、日本経済も景気後退を迎えた。長らく活況が続いていたオフィス市況も転換点を迎えている。ザイマックス総研が四半期ごとに公表しているオフィスマーケットレポートの各種指標より市況をみて、次に、ここ数か月の間にオフィスの賃貸現場で起こっていた出来事を振り返る。そして、これから進むと考えられる景気後退と働き方の変化がもたらすオフィス需要について整理し、今後のオフィスマーケットを展望した。

2020年9月

新型コロナをどう読むか

『不動産ファンドレビュー2020.9.5 No.541』

(中山善夫)

新型コロナは皆が予想できなかった事態であり、人々の生活様式や価値観も変化しつつある。本稿は、ウィズコロナ及びアフターコロナの不動産のあり方を占う上でのポイントや考え方を示している。具体的には、コロナ禍では、とかく近視眼的になりがちだが、予測が難しい状況だからこそ、より多くの情報を収集し、色々な角度からの分析を行い、客観的な立場で物事を考えることが大切になってくる。

2020年8月

米国不動産カウンセラー協会発表
「2020-21 不動産に影響を与える今年の10大テーマ」

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.56』

(中山善夫)

ザイマックス総研では、毎年、米国で最も権威ある不動産専門家集団、米国不動産カウンセラー協会(Counselors of Real Estate®)が発表する年次報告「CRE® が考える“不動産に影響を与える今年の10大テーマ®”」を翻訳して公表している。今回のレポートは 2020-21年版である。なお、原文は"The CRE® 2020-21 Top Ten Issues Affecting Real Estate®"( https://www.cre.org/)より閲覧可能である。

2020年8月

これからのワークプレイスを考える
~コロナ危機を経て変わるものと変わらないもの~

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.56』

(中山善夫 石崎真弓 山崎千紗)

新型コロナウイルス感染拡大は日本企業の働き方に大きな影響を与えた。しかし、少子高齢化に伴う人手不足や労働生産性の低さといった日本の構造的な課題と、これまで働き方改革を通して醸成されてきた考え方や価値観の多くは、アフターコロナにも変わらずあり続けるものである。未来は過去からの流れをベースに、コロナ危機によって新たにもたらされたものを取り入れながら模索されるだろう。本稿はアフターコロナの働き方やワークプレイスを考えるため、ビフォーコロナの状況を整理し、今後の思考の出発点として提示することを目指すものである。

2020年8月

ニューヨークにおける新型コロナウイルスの影響

『ARES不動産証券化ジャーナルvol.56』

(中山善夫×山本みゆき)

新型コロナは世界的に蔓延し、社会経済に大きな影響を及ぼしている。巻頭座談会として、ニューヨークの最新事情、新型コロナによるインパクトと救済策、不動産市場や不動産ビジネスへの影響、with/afterコロナで予測される変化などについて、NY在住の山本みゆき氏とザイマックス総研社長の中山善夫が対談を行った。

2020年6月

オフィス市場の変化に冷静に対処を

『不動産ファンドレビュー2020.6.5 No.533』

(中山善夫 山方俊彦)

オフィスマーケットの環境は様変わりした。新型コロナウイルス感染拡大は日本経済に大きな影響を与え、オフィスマーケットで起きた出来事を整理した。業種、業態によって受ける影響度は異なり、この機会に事業拡大を狙う企業もある。リモートワークが一気に進展したが、すべての企業が社員全員を在宅にするような事はないだろう。オフィスマーケットは空前の好況が続いていた。今後、景気後退局面で厳しい状況を迎えても、過去にも同様の時期があった。不安に立ち止まることなく、冷静に対処したい。

2020年6月

中小規模オフィスビルを考える③
~変化する時代におけるビルの価値向上にむけての取り組み~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.55』

(中山善夫 鎌田佳子)

2018年2月から続く「中小規模オフィスビルを考える」第3弾。賃貸オフィスビルの9割を占める中小規模ビルは、築古化が進み、人口・就業者の減少・多発する自然災害などの社会環境が変化する中でその対策が必要とされている。賃貸ビル運営の効率化・テナントの満足度向上・建物の向上維持などのビルオーナーが行っている取り組みや工夫について紹介する。

2020年4月

ホテル運営に関する実態調査
~ホテルを取り巻く環境と課題を明らかにする~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.54』

(中山善夫 山田賢一)

早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った「ホテル運営に関する実態調査(*)」の集計結果から、業況、外国人宿泊者、建物・設備、災害対策、人手不足、外国人従業員の採用・受け入れ、業務委託の7項目にフォーカスしてその実態と課題を整理した。(*実態調査は2019年実施)

2020年3月

商業用不動産に関するデータ資源:
経年減価率推計を例に見る現状と課題

『日本不動産学会誌/Vol.33 No.4・2020.3』

(川井康平 *吉田二郎)

*吉田二郎氏(ペンシルベニア州立大学准教授、東京大学招聘准教授)との共同執筆

2020年3月

拡大するフレキシブルオフィス市場
― 市場拡大の背景とこれからを見る

『不動産ファンドレビュー2020.3.5 No.525』

(中山善夫 石崎真弓 新井雛子)

働き方改革によるテレワークの拡大で注目されている「フレキシブルオフィス」。その拠点数・面積は年々増加しており、今後も市場の成長が期待できる。一方で、フレキシブルオフィスの供給エリアとワーカーの居住エリアにはミスマッチが生じている。このような現状を踏まえ、今後のフレキシブルオフィスの在り方を考察した。

2020年2月

東京オフィス市場における環境不動産の経済性分析
~オフィス賃貸市況と環境認証の新規賃料への効果~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.53』

(中山善夫 吉田淳 大西順一郎)

「環境認証は不動産事業に経済的なプラス効果をもたらすのか?」 という問いは、環境不動産の普及を進める上で実証すべき重要なテーマである。一方で、オフィス市況は借り手優位から貸し手優位へ変動し、環境問題を取り巻く社会の構図にも変化がみられつつある。本稿では、東京23区オフィスの新規賃料データを対象に環境認証が新規賃料にもたらす効果を推定した。

2020年1月

2020年どうなる日本経済と東京の不動産市場 ~オフィス市場~
オフィス需要と拡大するテレワークに注目

『不動産東京 2020 No.188 January』

(中山善夫)

オフィス市場では空室率の低下と賃料の増加が続いている。そのような中、働き方改革に伴うテレワークの拡大により、オフィス需要に変化が生じており、特に今年開催される五輪はこれに拍車をかける見込みだ。供給については引き続き大型供給が予定されており、2020年のオフィス市況について予測した。

2020年1月

法規制の変遷とSC開発への影響

『SC JAPAN TODAY 2020.1.1』

(山田賢一)

大型小売店舗出店に関する法規制である「大規模小売店舗法」および「大規模小売店舗立地法」の概要を紹介し、これらが日本のSC開発にどのような影響を与えたかについて、年次別の出店面積や核業態の推移などの時系列データをもとに確認した。

2019年12月

時代とともに変化する
商業施設の主力業態・出店立地

『不動産ファンドレビュー2019.12.5 No.517』

(中山善夫 山田賢一)

商業施設に対する不動産投資・融資において正しい判断を行うための情報につき、今回は3回のうちの2回目。主力業態・出店立地の変化について確認していく。1970年代には商業施設の約4割が総合スーパーであったが、現状では1割程度。1990年代から専門店・SCが商業施設の主役に成長。出店立地も1990年代以降は約6割が幹線道路沿いに。その変化の背景を確認する。

2019年12月

不動産リアルトレンド2020
~世の中と不動産の「今」と「これから」~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.52』

(中山善夫 大西順一郎)

「これから不動産がどうなるか?」はあらゆるビジネスマンにとって関心が高い話題である。しかし、不動産市場の指標や断片的なニュースだけを見ていても、不動産の先行きはつかみづらい。本稿では、多様化する価値観・人手不足・テクノロジーの進歩・老朽化など、日本の社会課題を俯瞰し不動産への影響を整理することで、不動産および不動産ビジネスの先行きを考えるうえでの視点やヒントを提示する。

2019年10月

水道光熱費について考える
~そのトレンドと変化のメカニズムを読み解く~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.51』

(中山善夫 吉田淳 對馬宏明)

中長期的な不動産投資において、賃料などの収益の増加と不動産運用にかかる費用の適正なコントロールは収益性を高める上で必要不可欠である。その中で、費用の構成要素である「水道光熱費」に着目し、取り巻く状況や算出メカニズムを説明したうえで、オフィスの水道に関する使用量や単価について、ザイマックスグループが管理しているオフィスビルにおける独自データやJ-REIT物件の水道光熱費に関するデータを用いて、分析を行った。

2019年9月

オフィスをめぐる最新のトピックス

『資産評価政策学』第20巻1号通巻39号

(中山善夫)

本誌は資産評価政策学会の学会誌(年2回発行)であり、毎回特集が企画されている。今回の特集は今春国土交通省より発表された不動産業ビジョン2030についての識者の評価であり、4人が寄稿を行っている。ザイマックス総研からは、オフィスにおける最近の変化やトレンドを紹介しつつ、これからのオフィスのあり方や不動産業についてコメントし、ビジョンへの評価を行っている。

2019年9月

指標には表れない
オフィス市場での変化

『不動産ファンドレビュー 2019.9.5 No.508』

(中山善夫 山方俊彦)

オフィス市況の各種指標は現在の活況を示す数値が並んでいる。しかし、実際の現場では今までと違った動きもみられるようになった。この小さな変化が単なるノイズなのか、あるいはトレンドの転換につながっていくのか、今後の動向に注視が必要である。

2019年8月

不動産を取り巻くトレンドを読み解く
~フレキシブルオフィスの台頭についての考察~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.50』

(中山善夫 石崎真弓)

働き方改革が重要な国家戦略として位置づけられ、企業がその取組みを強化するなか、人が働く時間と場所が変化しつつある。オフィスにもスペースや期間をフレキシブルに利用できる多様なサービスが増えており、企業の利用ニーズを取り込んでいるが、日本の働き方に即した今後のオフィスのありかたについて考察した。

2019年6月

オフィス市況の好調はいつまで続く?
「成約賃料DI」からマーケットを見る

『不動産ファンドレビュー 2019.6.5 No.499』

(中山善夫 山方俊彦)

オフィス市場は順風満帆で死角がないように見えるが、その一方で、経済の減速を示す指標も現れてきた。一般にオフィス市場は景気に遅行するといわれるが、総研が作成した「成約賃料DI」は景気との連動性が高い指標となっている。世界や日本経済の先行きの不透明感が増しており、今後のオフィスマーケットにも注視が必要だろう。

2019年6月

不動産を取り巻くトレンドを読み解く
~不動産管理の再認識と管理会社への新しい期待~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.49』

(中山善夫 吉田淳 大西順一郎)

不動産と金融の融合が本格化して20年近く経過し、不動産業界をとりまく新しい潮流が顕在化しつつある。 本稿では、不動産が魅力的な投資先であり続けるための方法として、不動産を日々オペレーションする現場業務=不動産管理への「再認識の必要」を、 過去の認識と新しいトレンドを踏まえたうえで提案している。分析に際しては、PropTechPlus社から提供されたJapanREITDBのデータをもとに管理費インデックスを算出し、 サンプリングの影響をうけにくい時系列指数をもちいている。

2019年4月

オフィスピラミッドを深堀する
~時代とともに変化するオフィス仕様~

『ARES不動産証券化ジャーナルVol.48』

(中山善夫 吉田淳 山方俊彦 菊澤恭子)

ザイマックス総研が公表している東京23区オフィスピラミッド2019(棟数ベース)をもとに、規模別、年代別に分けてビルの具体的な仕様の変化を調査した。 また、1981年以前に竣工した旧耐震時代のビルの耐震化の状況について取りまとめた結果を紹介する。

2019年3月

中小規模ビルは市場が厚く規模も大
賃料ボラ小さく収入は比較的安定

『不動産経済ファンドレビュー 2019.3.5 No.491』

(中山善夫 鎌田佳子)

中小規模ビルの特徴をマーケット市場における対象テナント層の厚さと賃料や収入の安定性から解説し、今後築古化が進むビルの方向性について言及している。

2019年2月

商業店舗の不動産戦略
~変化するビジネス環境の中で商業事業者は何を考えているのか~

『ARES不動産証券化ジャーナル Vol.47』

(中山善夫 山田賢一)

早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った「商業店舗の不動産戦略に関する実態調査」の集計結果から、商業事業者を取り巻くビジネス環境が大 きく変化する中で、新規出店の方針や 不採算店舗の対応、売上高が好調 な店舗の戦略などの不動産戦略が3 年前と現在で、どのように変化して いるのか、また、その背景などにつ いて紹介する。

2019年1月

2019年どうなる日本経済と東京の不動産市場 ~オフィス市場~
オフィス需要の量と質の変化に注目

『不動産東京 2019.No.184.January』

(中山善夫)

2019年新年号で本年の東京オフィスマーケットの予測をしている。オフィスの新規供給はあるものの、需要は強く、空室率の低下、賃料の緩やかな上昇は続くであろう。働き方改革に伴うオフィス需要の量と質の変化に注目したい。

2018年12月

商業施設は法規制や消費行動の影響強い

『不動産経済ファンドレビュー 2018.12.5 No.483』

(中山善夫 山田賢一)

商業施設に対する不動産投資・融資において正しい判断を行うために必要な情報につき、①過去からのストック形成の経緯、②主力業態・出店立地の変化、③商業施設を取り巻く環境の変化の3回に分けて紹介していく。本稿では①として、特徴的な日本の商業施設ストックの形成経緯やその背景について解説している。

2018年12月

中小規模オフィスビルを考える②
~地方都市のビルオーナーの実態と選ばれるビルになるための様々な取組み~

『ARES不動産証券化ジャーナル Vol.46』

(中山善夫 山方俊彦 鎌田佳子)

2018年2月発刊の「中小規模オフィスビルを考える」第2弾。全国19の政令指定都市(大阪市除く)を対象にアンケート調査を行い、地方都市のビルオーナーの実態が明らかになった。さらに、ビルの築古化が進み、人口・就業者の減少などの社会環境が変化する中でテナントに選ばれるためにビルオーナーが行っている様々な取り組みについて紹介する。

2018年10月

「中小規模ビルの利活用」について

『BELCA NEWS 10月号』

(吉田淳)

世界最大級であるわが国のオフィスを、良好で安全なインフラとして形成していくためには、高齢化(築古化)などによる課題を解消するための、適切な機能更新、耐震化、建物需要とのミスマッチを解消するリノベーションやコンバージョンの実現などが求められる。本稿では、ザイマックス不動産総合研究所の調査結果などを基に、オフィスビルストックの実態や課題、オフィスビルを所有するビルオーナーの実態、働き方改革の進展によるオフィスの使われ方の変化などを確認したうえで、ストック化社会に向けた既存ストックの利活用について考察した。

2018年10月

不動産市場を俯瞰する~計量経済学的手法によるアプローチ~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.45』

(中山善夫 大西順一郎)

日本社会は今、大きく変化しつつある。不動産市場は不動産業界だけではなく、それを取り巻く社会と深くつながっている。不動産市場の現在や先行きを見通すには、マクロ的な要因に関する広い視野を持ち、社会と不動産のつながりを見出せる洞察力が必要である。本稿では、計量経済学的なフレームワークを用い、不動産市場のメカニズムを整理しながら定量的に考えることで、社会と不動産市場とのつながりを可視化することを試みる。

2018年9月

変化するオフィスマーケット なぜ資料は上がりにくいのか

『不動産経済ファンドレビュー 2018.9.5 No.474』

(中山善夫 山方俊彦)

東京のオフィスマーケットはテナントの旺盛な需要拡大を背景に空室率は一貫して低下を続けている。しかし、そのような状況にありながら賃料の上昇ペースは鈍い。本稿は、需給がひっ迫しているにもかかららず、賃料上昇が緩慢な要因を、オフィスのストックとテナントの両面で起きている構造変化から探ったもの。

2018年8月

米国不動産カウンセラー協会発表「2018-19 不動産に影響を与える今年の10大テーマ」
〜世界的な不動産専門家集団による年次報告(日本語での紹介)〜

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.44』

(中山善夫)

2018年6月、米国不動産カウンセラー協会(Counselors of Real Estate®) は、年次報告「CRE® が考える“不動産に影響を与える今年の10 大テーマ”」 2018-19 年版を発表した。本レポートは、原文を同協会の会員(CRE) で国際委員会委員でもある筆者が翻訳し紹介するものである。なお、原文は "The CRE® 2018-19 Top Ten Issues Affecting Real Estate"( https://www.cre.org/)より閲覧可能である。

2018年8月

テレワーカーの働き方と働く場所に関する一考察
〜知的生産性向上に向けたワークプレイスの在り方とは〜

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.44』

(中山善夫 石崎真弓 山崎千紗)

企業は働き方改革の取り組みを加速し、中でも時間や場所に捉われない多様で柔軟な働き方に注目が集まっている。こうした新しい働き方は企業の経営戦略としてだけでなく、オフィスワーカーにとっても、生産性向上やワークライフバランスの点で重要なトピックとなっている。本稿は、オフィスワーカーを対象に行ったアンケート調査の結果を踏まえ、特にテレワークに焦点を当てて、ワーカーの働き方の実態や価値観について紐解くものである。

2018年6月

空室を科学する
〜東京23 区のオフィス区画のテナント募集期間に関する分析〜

『ARES不動産証券化ジャーナル Vol.43』

(中山善夫 渡部円 菊澤恭子)

ビルオーナーやアセットマネジャーにとって、空室が発生してから次のテナントが決まるまでの期間(テナント募集期間)を適切にマネージすることは、年間収支の側面から見て重要であり、募集期間の長さは空室発生による賃料未収入期間の長さ、すなわち不動産経営における空室リスクに直結する重要な指標である。本稿では、空室が市場に出てきてから消えるまでの標準的な期間、「テナント募集期間」について定義し、物件属性や募集時期、募集賃料との関係について分析を行った。

2018年4月

オーバーストア時代の出店戦略
人手不足と物件確保の難易度上昇が課題に

『ダイヤモンド・チェーンストア 4月1日号』

(山田賢一)

オーバーストア時代の小売業者にとって、出店と退店は別個なものではなく、表裏一体で継続的に行う成長戦略となっている。早稲田大学小松幸夫研究室と共同で実施した「商業店舗の出退店に関する実態調査」の結果より、①新規出店時に重視する項目、②新規出店時の困り事について取り上げ、小売業者の出店戦略について考察した。

2018年4月

大規模オフィスビルを考える
~ 経済性に結び付くビル機能とは? ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.42』

(中山善夫 吉田淳 石原健司 任暄)

東京都23区のオフィスビルは2000年から2018年末にかけて約300坪ストックが増加しており、そのうち9割近くを大規模オフィスビルが占めている。オフィスビル選びのひとつの基準として「近・新・大」があるが、そもそも大規模ビルは「近・新・大」を満たすものが多い。しかしながら、これら以外の様々な要因がオフィスビルの選好性に影響を及ぼしているとも考えられる。本稿は「近・新・大」だけでは捉えきれない、オフィスビルを構成する機能や性能などについて、どのような要素が経済性へ影響しているかについて研究を行った。

2018年2月

中小規模オフィスビルを考える
~ データ及びアンケートから見えてきた現状と今後の課題と可能性 ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.41』

(中山善夫 山方俊彦 鎌田佳子)

東京23区のオフィスビルは、中小規模ビルが、賃貸面積で約5割、棟数で約9割を占め、市場規模の大きさに着目した様々な事業者がビジネスを展開し始めている。本稿は中小規模ビルの実態をデータ分析およびビルオーナーアンケート調査から明らかにし、生き残りをかけたビルでハード、ソフトの面で行なわれている工夫、取組みなどを紹介している。

2017年12月

店舗出退店の実態と商業施設を取り巻くマクロ要因
~来たるべきパラダイムシフトに備えて~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.40』

(中山善夫 山田賢一)

商業施設への不動産投資にあたっては、テナントである商業事業者の戦略や考え方及び事業者や商業施設を取り巻く環境の変化を理解する必要がある。本稿の第1章では、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った「商業店舗の出退店に関する実態調査」の集計結果をまとめた。第2章では、少子高齢化やEコマースの進展などの社会的・経済的なマクロ要因が今後の商業施設に与える影響について整理・考察した。

2017年12月

オフィス市場の分析と課題
~カクテルアプローチによる多角的な見方と人材育成の重要性~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.40』

(中山善夫)

本稿は不動産市場分析の専門家4人による座談会で、前半では、不動産市場を4つの象限(空間市場・資産市場・建築着工市場・ストック調整市場)に分けて、現在の状況や今後の見通しについて多角的な考察を行った。後半では、不動産市場分析を行うことの重要性と不動産教育の重要性について意見交換を行った。

2017年10月

働き方改革と今後のオフィスのあり方に関する一考察
~オフィス需要の量的・質的側面からのアプローチ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.39』

(中山善夫 石崎真弓 山崎千紗)

働き方が多様化することにより、オフィスの使い方も変わることとなり、オフィス需要を“量的”側面だけでなく、その“質的”側面の変化からも捉えることが重要となってきている。本稿では企業や首都圏オフィスワーカーを対象に実施した調査結果を踏まえてオフィス利用の実態と変化を見通し、それらが今後のオフィスマーケットに与える影響やオフィスのあり方について考察した。

2017年9月

「働き方改革で変わるオフィスのあり方」

『BUILDING TOKYO 9月号』

(中山善夫)

2018年以降、大量の新規供給が見込まれている東京のオフィス賃貸マーケット。その供給を吸収できるだけの需要がマーケットに存在するかを注視することは、今後のマーケットを考える上で重要である。本稿では、オフィス需要の“量的”変化、そして“質的”変化についての調査研究を紹介したうえで、今後「働き方改革」が進むことによってオフィス需要が分散し、オフィスのあり方も変わっていく可能性について言及している。

2017年9月

中小オフィスビル変革の環境整う
来たる投資・活用のタイミング

『月刊プロパティマネジメント 9月号』

(中山善夫)

今後大規模ビルの大量供給が予定される東京23区のオフィス市場において、中小規模ビルの新規供給は比較的落ち着いており、ストック全体を眺めても、中小規模ビルの約8割は築20年以上の物件で構成される。このため、中小規模ビルの最大の課題は築年の経過したストックの利活用となっている。本稿では、過去の調査結果である中小規模ビルオーナーの実態について触れ、専門の事業者が投資・運営等で関わりを持つことによる、中小規模ビルを活用したサービスの広がり方について述べている。

2017年8月

米国不動産カウンセラー協会発表
「2017~18不動産に影響を与える今年の10大テーマ」
~世界的な不動産専門家集団による年次報告~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.38』

(中山善夫)

2017年6月、米国不動産カウンセラー協会(Counselors of Real Estate®)は、年次報告「CRE®が考える“不動産に影響を与える今年の10大テーマ”」2017-18年版を発表した。本レポートは、原文を同協会の会員(CRE)で国際委員会委員でもある筆者が翻訳し紹介するものである。なお、原文は"The CRE® 2017-18 Top Ten Issues Affecting Real Estate"(https://www.cre.org/)より閲覧可能である。

2017年8月

良質なストック形成に向けて
~時代とともに変化する不動産利用~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.38』

(中山善夫 山方俊彦 鎌田佳子)

不動産の使われ方は、時間の経過の中で、固定的なものではなく、経済情勢、産業構造、ライフスタイルの変化や政策など、自然的、社会的、経済的及び行政的な様々な要因に影響を受けて変化している。
本稿では、大阪市中心部におけるストックの変化や建て替えられた建物の実態について定量的に調査した「時代とともに変化する不動産利用」(ザイマックス総研:2017年4月17日)を紹介しながら、不動産利用の変化の要因や背景、方向性、今後の課題等を述べている。

2017年5月

わが国の不動産教育に関する一考察
~「からくさ不動産塾」のチャレンジ:次世代のリーダー育成~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.37』

(中山善夫)

米国や英国では、不動産などの高い専門性が要求される実務分野をいち早く「学問」として捉え、大学等での教育も施されてきた一方で、日本では長年OJT等での教育が一般的となってきた。
「わが国の不動産教育」に焦点を当てた本稿の前半では、そのような国内外の不動産教育の実態の整理、解説を行っている。後半では、今後の不動産業界の発展のために何が必要かに関する考察を述べ、次世代の不動産業界のリーダー養成のため、ザイマックスグループが2016年度より実施している「からくさ不動産塾」の概要や特徴を紹介している。

2017年4月

空室を科学する
~ マーケットの透明性向上のために ~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36』

(中山善夫 渡部円 菊澤恭子)

近年急速に拡大した我が国の不動産投資市場の環境整備の取り組みの一つとして、市場の透明性を高め、その動きを正確に把握するための各種指標の充実が挙げられる。
本稿では、本年1月にザイマックス総研が発表した新たな指標である「空室増減量」の紹介と、追加で行った「空室消化率」分析、取引される空室の特徴分析などの報告を通じて、今まで空室率以外の指標であまり見られてこなかった「空室」について科学的に考察している。

2017年2月

東京におけるオフィスストック形成の特徴と今後の変化の可能性
~レントギャップによる分析~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.35』

(中山善夫 川井康平)

東京のオフィスビルストックには、バブル景気など様々な背景によってもたらされた建築年代・規模・地理的分布の特徴がある。本稿前半では、オフィスビルストックの現状とその形成の背景について分析・考察し、特に中小規模ビルストックに着目して、立地と規模による取り壊し(滅失)の経過についても分析している。
後半では、ビルを建て替えた場合の賃料単価の上昇幅を“レントギャップ”と定義し、レントギャップがビルの立地と規模によりどのように異なるかをシミュレーションすることで、今後のオフィスストックの変化の可能性について論じている。

2016年12月

店舗修繕の実態からみえた商業施設のマネジメント
~商業事業者へのアンケート・ヒアリングより~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.34』

(中山善夫 鎌田佳子 山田賢一)

法人が所有している建物の件数・延床面積・資産額いずれも「店舗」は「事務所」に次ぐ第2のボリュームで、オフィスと並ぶ重要なアセットタイプである。投資家にとって、事業者の修繕における考え方や価値観を理解することは重要で、不動産の価値やキャッシュフロー向上につながると考える。
本稿では、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った、多店舗を運営する商業事業者の店舗修繕に関するアンケートおよびヒアリングの結果に基づき、店舗修繕の実態についてまとめ、そこから見える問題点を整理した。

2016年10月

中長期投資の時代に求められる不動産投資スタイル
~「修繕」の経済性を考える~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33』

(中山善夫 大西順一郎 石原健司)

社会の変化に応じ、中長期的視点での不動産投資の重要性が高まる中、リスクマネジメントの観点から修繕は欠かせないものであるが、リスクに応じた計画的・継続的な修繕の経済的メリットは示されてこなかった。
本稿では、統計的手法を用いて分析することで、計画的・継続的な修繕が新規賃料にプラスの影響をもたらすことを定量的に明らかにした。