実績|ザイマックス不動産総合研究所
2018年6月

空室を科学する
〜東京23 区のオフィス区画のテナント募集期間に関する分析〜

『ARES不動産証券化ジャーナル Vol.43』

(中山善夫 渡部円 菊澤恭子)

ビルオーナーやアセットマネジャーにとって、空室が発生してから次のテナントが決まるまでの期間(テナント募集期間)を適切にマネージすることは、年間収支の側面から見て重要であり、募集期間の長さは空室発生による賃料未収入期間の長さ、すなわち不動産経営における空室リスクに直結する重要な指標である。本稿では、空室が市場に出てきてから消えるまでの標準的な期間、「テナント募集期間」について定義し、物件属性や募集時期、募集賃料との関係について分析を行った。

2018年4月

オーバーストア時代の出店戦略
人手不足と物件確保の難易度上昇が課題に

『ダイヤモンド・チェーンストア 4月1日号』

(山田賢一)

オーバーストア時代の小売業者にとって、出店と退店は別個なものではなく、表裏一体で継続的に行う成長戦略となっている。早稲田大学小松幸夫研究室と共同で実施した「商業店舗の出退店に関する実態調査」の結果より、①新規出店時に重視する項目、②新規出店時の困り事について取り上げ、小売業者の出店戦略について考察した。

2018年4月

大規模オフィスビルを考える
~ 経済性に結び付くビル機能とは? ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.42』

(中山善夫 吉田淳 石原健司 任暄)

東京都23区のオフィスビルは2000年から2018年末にかけて約300坪ストックが増加しており、そのうち9割近くを大規模オフィスビルが占めている。オフィスビル選びのひとつの基準として「近・新・大」があるが、そもそも大規模ビルは「近・新・大」を満たすものが多い。しかしながら、これら以外の様々な要因がオフィスビルの選好性に影響を及ぼしているとも考えられる。本稿は「近・新・大」だけでは捉えきれない、オフィスビルを構成する機能や性能などについて、どのような要素が経済性へ影響しているかについて研究を行った。

2018年2月

中小規模オフィスビルを考える
~ データ及びアンケートから見えてきた現状と今後の課題と可能性 ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.41』

(中山善夫 山方俊彦 鎌田佳子)

東京23区のオフィスビルは、中小規模ビルが、賃貸面積で約5割、棟数で約9割を占め、市場規模の大きさに着目した様々な事業者がビジネスを展開し始めている。本稿は中小規模ビルの実態をデータ分析およびビルオーナーアンケート調査から明らかにし、生き残りをかけたビルでハード、ソフトの面で行なわれている工夫、取組みなどを紹介している。

2017年12月

店舗出退店の実態と商業施設を取り巻くマクロ要因
~来たるべきパラダイムシフトに備えて~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.40』

(中山善夫 山田賢一)

商業施設への不動産投資にあたっては、テナントである商業事業者の戦略や考え方及び事業者や商業施設を取り巻く環境の変化を理解する必要がある。本稿の第1章では、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った「商業店舗の出退店に関する実態調査」の集計結果をまとめた。第2章では、少子高齢化やEコマースの進展などの社会的・経済的なマクロ要因が今後の商業施設に与える影響について整理・考察した。

2017年12月

オフィス市場の分析と課題
~カクテルアプローチによる多角的な見方と人材育成の重要性~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.40』

(中山善夫)

本稿は不動産市場分析の専門家4人による座談会で、前半では、不動産市場を4つの象限(空間市場・資産市場・建築着工市場・ストック調整市場)に分けて、現在の状況や今後の見通しについて多角的な考察を行った。後半では、不動産市場分析を行うことの重要性と不動産教育の重要性について意見交換を行った。

2017年10月

働き方改革と今後のオフィスのあり方に関する一考察
~オフィス需要の量的・質的側面からのアプローチ~

『ARES不動産証券化ジャーナル vol.39』

(中山善夫 石崎真弓 山崎千紗)

働き方が多様化することにより、オフィスの使い方も変わることとなり、オフィス需要を“量的”側面だけでなく、その“質的”側面の変化からも捉えることが重要となってきている。本稿では企業や首都圏オフィスワーカーを対象に実施した調査結果を踏まえてオフィス利用の実態と変化を見通し、それらが今後のオフィスマーケットに与える影響やオフィスのあり方について考察した。

2017年9月

「働き方改革で変わるオフィスのあり方」

『BUILDING TOKYO 9月号』

(中山善夫)

2018年以降、大量の新規供給が見込まれている東京のオフィス賃貸マーケット。その供給を吸収できるだけの需要がマーケットに存在するかを注視することは、今後のマーケットを考える上で重要である。本稿では、オフィス需要の“量的”変化、そして“質的”変化についての調査研究を紹介したうえで、今後「働き方改革」が進むことによってオフィス需要が分散し、オフィスのあり方も変わっていく可能性について言及している。

2017年9月

中小オフィスビル変革の環境整う
来たる投資・活用のタイミング

『月刊プロパティマネジメント 9月号』

(中山善夫)

今後大規模ビルの大量供給が予定される東京23区のオフィス市場において、中小規模ビルの新規供給は比較的落ち着いており、ストック全体を眺めても、中小規模ビルの約8割は築20年以上の物件で構成される。このため、中小規模ビルの最大の課題は築年の経過したストックの利活用となっている。本稿では、過去の調査結果である中小規模ビルオーナーの実態について触れ、専門の事業者が投資・運営等で関わりを持つことによる、中小規模ビルを活用したサービスの広がり方について述べている。

2017年8月

米国不動産カウンセラー協会発表
「2017~18不動産に影響を与える今年の10大テーマ」
~世界的な不動産専門家集団による年次報告~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.38』

(中山善夫)

2017年6月、米国不動産カウンセラー協会(Counselors of Real Estate®)は、年次報告「CRE®が考える“不動産に影響を与える今年の10大テーマ”」2017-18年版を発表した。本レポートは、原文を同協会の会員(CRE)で国際委員会委員でもある筆者が翻訳し紹介するものである。なお、原文は"The CRE® 2017-18 Top Ten Issues Affecting Real Estate"(https://www.cre.org/)より閲覧可能である。

2017年8月

良質なストック形成に向けて
~時代とともに変化する不動産利用~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.38』

(中山善夫 山方俊彦 鎌田佳子)

不動産の使われ方は、時間の経過の中で、固定的なものではなく、経済情勢、産業構造、ライフスタイルの変化や政策など、自然的、社会的、経済的及び行政的な様々な要因に影響を受けて変化している。
本稿では、大阪市中心部におけるストックの変化や建て替えられた建物の実態について定量的に調査した「時代とともに変化する不動産利用」(ザイマックス総研:2017年4月17日)を紹介しながら、不動産利用の変化の要因や背景、方向性、今後の課題等を述べている。

2017年5月

わが国の不動産教育に関する一考察
~「からくさ不動産塾」のチャレンジ:次世代のリーダー育成~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.37』

(中山善夫)

米国や英国では、不動産などの高い専門性が要求される実務分野をいち早く「学問」として捉え、大学等での教育も施されてきた一方で、日本では長年OJT等での教育が一般的となってきた。
「わが国の不動産教育」に焦点を当てた本稿の前半では、そのような国内外の不動産教育の実態の整理、解説を行っている。後半では、今後の不動産業界の発展のために何が必要かに関する考察を述べ、次世代の不動産業界のリーダー養成のため、ザイマックスグループが2016年度より実施している「からくさ不動産塾」の概要や特徴を紹介している。

2017年4月

空室を科学する
~ マーケットの透明性向上のために ~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.36』

(中山善夫 渡部円 菊澤恭子)

近年急速に拡大した我が国の不動産投資市場の環境整備の取り組みの一つとして、市場の透明性を高め、その動きを正確に把握するための各種指標の充実が挙げられる。
本稿では、本年1月にザイマックス総研が発表した新たな指標である「空室増減量」の紹介と、追加で行った「空室消化率」分析、取引される空室の特徴分析などの報告を通じて、今まで空室率以外の指標であまり見られてこなかった「空室」について科学的に考察している。

2017年2月

東京におけるオフィスストック形成の特徴と今後の変化の可能性
~レントギャップによる分析~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.35』

(中山善夫 川井康平)

東京のオフィスビルストックには、バブル景気など様々な背景によってもたらされた建築年代・規模・地理的分布の特徴がある。本稿前半では、オフィスビルストックの現状とその形成の背景について分析・考察し、特に中小規模ビルストックに着目して、立地と規模による取り壊し(滅失)の経過についても分析している。
後半では、ビルを建て替えた場合の賃料単価の上昇幅を“レントギャップ”と定義し、レントギャップがビルの立地と規模によりどのように異なるかをシミュレーションすることで、今後のオフィスストックの変化の可能性について論じている。

2016年12月

店舗修繕の実態からみえた商業施設のマネジメント
~商業事業者へのアンケート・ヒアリングより~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.34』

(中山善夫 鎌田佳子 山田賢一)

法人が所有している建物の件数・延床面積・資産額いずれも「店舗」は「事務所」に次ぐ第2のボリュームで、オフィスと並ぶ重要なアセットタイプである。投資家にとって、事業者の修繕における考え方や価値観を理解することは重要で、不動産の価値やキャッシュフロー向上につながると考える。
本稿では、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で行った、多店舗を運営する商業事業者の店舗修繕に関するアンケートおよびヒアリングの結果に基づき、店舗修繕の実態についてまとめ、そこから見える問題点を整理した。

2016年10月

中長期投資の時代に求められる不動産投資スタイル
~「修繕」の経済性を考える~

『ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33』

(中山善夫 大西順一郎 石原健司)

社会の変化に応じ、中長期的視点での不動産投資の重要性が高まる中、リスクマネジメントの観点から修繕は欠かせないものであるが、リスクに応じた計画的・継続的な修繕の経済的メリットは示されてこなかった。
本稿では、統計的手法を用いて分析することで、計画的・継続的な修繕が新規賃料にプラスの影響をもたらすことを定量的に明らかにした。