COVID-19 が働く場所に与えた影響の考察～首都圏におけるフレキシブルオフィスの空間的・時間的な広がり～
『ARES不動産証券化ジャーナルvol.74』
（中山善夫 石崎真弓）
日本でも新たなハイブリッドワークの勤務形態が広がるなか、フレキシブルオフィスやコワーキングスペースといった非伝統的なオフィス環境の役割が特に注目を集めている。今回の寄稿では、COVID-19の大流行が首都圏のフレキシブルオフィスの空間分布に与えた影響を評価することを主な目的として、パンデミック前とパンデミック中のフレキシブルオフィス開設の空間的・時間的傾向について考察した。
フレキシブルオフィスを俯瞰する～定性と定量の両面からの分析～
『ARES不動産証券化ジャーナルvol.73』
（中山善夫 石崎真弓 新井雛子）
近年、働き方改革やコロナ禍発生を受けて、働き方や働く場所が大きく変化してきた。フレキシブルオフィスはワーカーの柔軟な働き方を実現するためのプラットフォームとして今後とも定着し続けると考えられるが、世の中的にはフレキシブルオフィスについての分類や共通言語の整理が行われていないのが実情である。本稿では、フレキシブルオフィスについて定性および定量の両面で分析し、その役割や今後についても考察していく。
フレキシブルオフィスのタイプ分類
『不動産経済ファンドレビュー2023.06.05 No.632』
（中山善夫 石崎真弓 新井雛子）
近年、働き方改革やコロナ禍発生を受けて、フレキシブルオフィス市場は急速に成長してきた。同時に、サービス内容の多様化・細分化が進み、事業者によって「レンタルオフィス」「サテライトオフィス」「コワーキングオフィス」などさまざまな呼称が使用されており、各サービスの特徴や違いが分かりづらいのが実情だ。本稿では、多様化するフレキシブルオフィスをタイプ分類し、特徴を整理する。
ESG からみるオフィスビル設備～テナント企業が求めるものは何か？～
『ARES不動産証券化ジャーナルvol.72』
（中山善夫 鎌田佳子 Yulia Andriani Rosdiana）
サステナブルへの世の中の意識の高まりの中で、ESGに配慮したオフィスビルへの関心も高まっている。本稿では、ザイマックス総研と早稲田大学石田研究室との共同研究で行った調査結果をもとに、テナント企業が求めるESGに配慮したオフィスビルの設備や管理について紹介し、ビルオーナーにとって今後効果的である対策について考察する。
不動産市場のグリーン価値～リニューアルを考慮した東京オフィスビルのグリーン・プレミアムの推定～
『経済分析 第206号 2023年』
（大西順一郎）
グリーン・ビルディングが不動産市場のアウトプットにおいて投資に見合った経済価値が存在しているのかどうかといった研究は、欧米を中心ら多くの蓄積がある。東京のオフィス市場は不均一であり、グリーン・プレミアムを同定する際には内生性の問題が懸念される。本研究では、傾向スコアクラスタリングおよびリニューアル投資の確率に基づき市場を層別化したうえでヘドニック・モデルを推計することで、内生性の問題に対処した。分析の結果、リニューアル確率が高い層と低い層ではグリーン・プレミアムが異なることがわかった。
コロナ禍で変わる1人あたりオフィス面積
『不動産経済ファンドレビュー2023.03.05 No.624』
（中山善夫 石崎真弓 Truong Thi Truc Quynh）
コロナ禍を契機に働き方や働く場所が激変するなか、企業は、コロナ禍収束を見据えて、働く場所のあり方を再考し、従来のオフィス面積を見直す必要に迫られている。コロナ前までは、オフィスに毎日集まって働くことが当たり前であり、企業がオフィスの適切な広さを考えるにあたっては、「１人あたりオフィス面積×人数」というシンプルな計算式で必要なオフィス面積を算出でき、直感的で分かりやすい目安として大いに活用されてきた。本稿では、コロナ禍で変化してきた働き方に対応して、１人あたりオフィス面積がどう変わったのかを分析し、今後、企業がオフィス面積を検討する際の材料を提示したい。
今後のオフィスマーケットを展望する～需要と供給の両面の変化でビルやエリアの選別が加速する～
『ARES不動産証券化ジャーナルvol.71』
（中山善夫 山方俊彦 曽我部哲人）
2022年第３四半期、東京23区の空室率は7年ぶりに4%を超える水準まで上昇した。そうした中、ビルの築年や規模、エリアによって空室率の変化は異なっており、コロナ禍による働き方の変化などから企業によるビルの選別が進んでいる。本稿では、コロナ禍が始まる2020年3月以降のビルの築年・規模・エリア別での空室率の変化や、企業の移転動向、新規供給の動向から、今後のオフィスマーケットを展望する。
不動産 ESG の経済性―グリーン・プレミアムに関する実証研究事例の紹介―
『土地総合研究 2023年冬号』
（大西順一郎）
持続可能性な人類社会の実現を目指す「ESG」が持続的な新常識として定着するのかを見極めるためには、ESGが追加的な利益をもたらすか否かを実証的に明らかにすること、ならびに、その結果を広く知らせることが重要である。特に後者に関連して、実証研究の多くが海外で発表されており、日本語でのレビューが少ないことも現在の状況の一因ではないかと考える。そこで本稿では、世界でこれまで行われてきた実証研究の状況を広くレビューし報告する。
ハイブリッドワークが進む中でのオフィスの新規供給に注意
『不動産東京 2023 No.197.New Year.』
（中山善夫）
東京のオフィスマーケットは、コロナ禍で需給ギャップを示す空室率が上昇し、賃料も下落傾向が続いている。この背景には企業のメインオフィスの面積の見直しや移転の増加がある。一方、新規供給については、2023年は22.4万坪と対前年2.8倍の大量供給だ。2023年以降も新規供給は続くので、需要がどこまで追いつくかがポイントで、需要が拡大しなければ、築古の大規模ビルや中小規模ビルにおいて、「二次空室」「三次空室」が発生する可能性が考えられる。
商業店舗の出退店戦略～従来の硬直的な「慣行」や「仕組み」に高まる商業事業者の不満～
『ARES不動産証券化ジャーナルvol.70』
（中山善夫 山田賢一）
ザイマックス総研では、2022年6月に早稲田大学建築学科石田航星研究室と共同で、2017年以来2回目となる「商業店舗の出退店に関する実態調査」を実施した。本稿では、コロナ禍の影響を踏まえた商業事業者の出退店戦略の現状について定量的な調査結果を紹介するとともに、出退店に関する従来の硬直的な「慣行」や「仕組み」に対し、よりフレキシブルな対応を求めるようになってきている事業者の声を紹介している。