2021.02.17

フレキシブルオフィス市場調査2021

～東京23区におけるフレキシブルオフィスの供給拡大～

企業がワーカーに働く場所の選択肢を与えることは重要である。働き方改革への取り組みが進展していくなかで、必要に応じて時間や場所をフレキシブルに利用できるワークプレイスに注目が集まり、フレキシブルオフィス市場はここ数年急速に成長している。また、2020年初頭から本格化した新型コロナウイルスの世界的感染拡大（以下、コロナ危機）は、多くの企業に働き方や働く場所の見直しを迫り、フレキシブルオフィス市場にも大きな影響を及ぼしている。

本レポートでは、フレキシブルオフィス市場の成長傾向を定量的に把握するため、東京23区内におけるフレキシブルオフィスの拠点数や面積、事業者数等のフレキシブルオフィスの定量データを集計して時系列変化を可視化するとともに、フレキシブルオフィス市場拡大の背景について考察する。なお、2020年1月末にも同様の調査結果を発表している（*1）。

また、昨今フレキシブルオフィスはサービスタイプの多様化・細分化が進んでおり、事業者によって「レンタルオフィス」「シェアオフィス」「サービスオフィス」「サテライトオフィス」「コワーキングオフィス」等、さまざまな呼称が使用されている。本レポートでは、今回の調査対象である「フレキシブルオフィス」を「一般的な賃貸借契約によらず利用契約を結び、事業者が主に法人ユーザーに提供するワークプレイスサービス」の総称として用いている。なお、駅やオフィスビルのロビーなどに設置されている個室型のワークスぺースはこの集計の対象には含まれていない。

1．フレキシブルオフィス市場の拡大

• 東京23区内のフレキシブルオフィスは762件である。総面積は19.4万坪と、東京23区のオフィスストック（1,300万坪）の約1.5%である。
• フレキシブルオフィスは拠点数・面積ともに年々増加しており、近年その増加スピードは加速し続けている。
• フレキシブルオフィスを展開する事業者数も年々増加しているものの、拠点数・面積の増加スピードと比較すると緩やかであり、既存の事業者による開業が多いものと思われる。

2021年1月の調査時点で、ザイマックス総研が把握している東京23区内のフレキシブルオフィス（2021年以降に開業予定のものを含む）の総拠点数は762件、総面積は19.4万坪であった。これは、東京23区の1,300万坪のオフィスストック（*2）の約1.5%にあたる。なお、昨年の調査では約1.2%であった。

これらの拠点について、開業年をもとにフレキシブルオフィスの拡大傾向をみてみる。累計拠点数および累計面積、累計事業者数を経年で示したものが【図表1～3】である。なお、開業年および事業者が市場に参入した年が不明なものは、「開業年不明」「参入年不明」としてまとめている。

【図表1】フレキシブルオフィスの累計拠点数
（2021年以降に開業が予定されているものも含む）

【図表2】フレキシブルオフィスの累計面積
（2021年以降に開業が予定されているものも含む）

【図表1・2】より、フレキシブルオフィスは年々増加していることがわかる。一方、東京23区内にフレキシブルオフィスを展開する事業者数も年々増加しているものの、拠点数・面積の伸び率と比較すると緩やかであることから、ここ数年は既存の事業者による開業が多いと思われる【図表3】。2021年以降についてはこれから公表されるものも多いと考えられ、拠点数や面積、事業者数は今後さらに増加すると予想される。

【図表3】フレキシブルオフィスの累計事業者数
（2021年1月時点での累計事業者数）

2．エリアの特徴

• 東京23区内にあるフレキシブルオフィスのうち、総拠点数の7割以上、総面積の8割以上が都心5区に集中している。
• 2020年に開業した拠点のみに注目すると、周辺18区での開業が増えている。

前項では、フレキシブルオフィス市場が年々拡大していることが明らかになった。ここからは、フレキシブルオフィスの分布を都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）と周辺18区に分けてみていく。

【図表4】の上段は、フレキシブルオフィスの全体（762件）に占める都心5区と周辺18区の拠点数および面積の割合、下段は2020年に開業した拠点（135件）に占めるそれぞれの割合である。

フレキシブルオフィス全体では、拠点数割合は都心5区が72.3%、周辺18区が27.7%、面積割合は都心5区が85.1%、周辺18区が14.9%である。

これに対して、2020年に開業したフレキシブルオフィスに限ってみれば、拠点数割合は都心5区が64.4%、周辺18区が35.6%、面積割合は都心5区が81.6%、周辺18区が18.4%となっている。2020年単体ではフレキシブルオフィスが拠点数・面積ともに周辺18区のいわゆる郊外により増加している状況が認められた。

【図表4】フレキシブルオフィスの分布割合（都心5区／周辺18区）

3．フレキシブルオフィス市場の今後

• ワーカーは、フレキシブルオフィスに対して、職住近接・個室型・安心安全への配慮などのニーズを持っている。
• フレキシブルオフィスを整備している企業は、在宅勤務だけしか整備していない企業と比べ、テレワークによる生産性向上の効果を高く評価しており、今後フレキシブルオフィス利用に対するニーズが高まる可能性がある。
• 今後ともフレキシブルオフィスは、企業やワーカーのニーズの変化に対応しながら、働く場所のプラットフォームのひとつとして、継続的に増加していくと予想される。

フレキシブルオフィスが周辺18区に増加する背景には、職住近接に対するオフィスワーカーの強いニーズがあると考えられる。実際、ザイマックス総研が首都圏のオフィスワーカーに「サテライトオフィス（*3）を利用する際に重視する条件」を聞いた結果では、「自宅から近い」が63%と最も高かった（【参考-①】）。そのほか、「Wi-Fiなどの通信設備」、「業務に集中できる個室がある」、「安心・安全に配慮されている（感染症対策など）」が重視されており、職住近接で、効率的かつ快適に働ける環境が求められていることがわかっている。

【参考-①】サテライトオフィスを利用する際に重視する条件（*4）

また、フレキシブルオフィスに対するニーズは、ワーカーだけでなく、コロナ危機の長期化により在宅勤務を続ける企業でも高まっている。ザイマックス総研が行った企業向けのアンケートでは、フレキシブルオフィスを整備している企業は、在宅勤務だけしか整備していない企業と比べ、テレワークによる生産性向上の効果を高く評価しているという調査結果が出ている（【参考-②】）。今後も企業のテレワーク活用が進むとすれば、在宅勤務だけでなくフレキシブルオフィス利用に対するニーズは高まる方向にあると考えられる。

【参考-②】＜テレワークする場所の充実度別＞生産性に対する評価（*5）
設問「テレワークで貴社の生産性は上がると思うか」

一方で、オフィスビルは都心部に集積し、ワーカーが多く居住する郊外エリアには非常に少ないという課題もあり（【参考‐③】）、オフィス以外の用途（例：商業施設・飲食店・銀行等）をフレキシブルオフィスとして活用する動きも既に起きている。また、オンライン会議の増加による個室に対するニーズの高まりを受け、様々なサービスタイプのなかでも個室型のフレキシブルオフィスが好まれている。

さらに、コロナ危機による人々の衛生観念の向上や生活様式の変化等に適応する様々な商品・サービスも登場している。今後ともフレキシブルオフィスは、企業やワーカーのニーズの変化に対応しながら、働く場所のプラットフォームのひとつとして、継続的に増加していくと予想される。

【参考-③】東京23区におけるオフィスストック（9,293棟）を
地図上にプロットしたもの（*6）

参考：働き方×オフィス 特設サイト