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2020.01.31

フレキシブルオフィス市場調査2020

~東京23区におけるフレキシブルオフィスの供給拡大~

企業がワーカーに働く場所の選択肢を与えることは重要である。働き方改革への取り組みが加速していく中で、必要に応じて時間や場所をフレキシブルに利用できるワークプレイスに注目が集まり、その市場は急速に成長している。そこで、市場全体の成長傾向を定量的に把握するため、ザイマックス不動産総合研究所(以下、ザイマックス総研)では、東京23区内におけるフレキシブルオフィスの拠点数や面積、事業者等のデータを収集・分析し、レポートとしてまとめた。

なお、フレキシブルオフィス市場は提供されるサービスタイプの多様化・細分化が進んでおり、事業者によって「レンタルオフィス」「シェアオフィス」「サービスオフィス」「サテライトオフィス」「コワーキングオフィス」などさまざまな呼称が使用されている。本レポートでは、今回の調査対象である「フレキシブルオフィス」を「一般的な賃貸借契約によらず利用契約を結び、事業者が主に法人ユーザーに提供するワークプレイスサービス」の総称として用いた。


(関連調査)
・2019年12月19日公表「首都圏オフィスワーカー調査 2019
・2020年1月10日公表「オフィスピラミッド 2020

主な調査結果

    1.フレキシブルオフィス市場の拡大

  • ・ 東京23区内のフレキシブルオフィスは569件である。総面積は約16万坪で、オフィスストックの約1.2%である。
  • ・ フレキシブルオフィスは年々増加しており、近年その増加スピードは加速している。
  • ・ フレキシブルオフィスを展開する事業者数も年々増加している。
  • 2.オフィスストックと比較したエリアの特徴

  • ・ 東京23区内にあるフレキシブルオフィスの8割以上が都心5区に集中している。
  • ・ 東京23区内から東京23区に通勤するワーカーの約9割は周辺18区に自宅最寄り駅があり、職住近接ニーズやテレワークニーズの受け皿として、郊外エリアにもフレキシブルオフィスの広がりが求められる。

1.フレキシブルオフィス市場の拡大

  • 東京23区内のフレキシブルオフィスは569件である。総面積は約16万坪で、オフィスストックの約1.2%である。
  • フレキシブルオフィスは年々増加しており、近年その増加スピードは加速している。
  • フレキシブルオフィスを展開する事業者数も年々増加している。

2020年1月の調査時点でザイマックス総研が把握した東京23区内のフレキシブルオフィス(2020年開業予定のものまでを含む)は569件で、これらの総面積を算出すると約16万坪であった。これは、オフィスストック(約1,296万坪)(*1)の約1.2%にあたる。

これらの拠点について、開業年をもとにフレキシブルオフィスの拡大傾向をみてみる。累計件数および累計面積、累計事業者数を経年で示したものが【図表1~3】である。なお、開業年および事業者が市場に参入した年が不明なものは、「開業年不明」「参入年不明」としてまとめている。

*1 2020年1月10日公表「オフィスピラミッド2020」参照。

【図表1】フレキシブルオフィスの累計件数(~2020)

【図表2】フレキシブルオフィスの累計面積(~2020)

【図表1・2】より、フレキシブルオフィスは年々増加しており、増加するスピードも加速していることがわかる。また、東京23区内にフレキシブルオフィスを展開する事業者数も年々増加している【図表3】。2020年については情報未公表の案件も多いと考えられ、拠点数や面積、事業者数は今後さらに増加すると予想される。

【図表3】フレキシブルオフィスの累計事業者数(~2020)

また、ロンドンやニューヨークといった欧米の主要オフィスマーケットでも同様に、フレキシブルオフィスが拡大しており、オフィスストックに対する割合は3~5%程度といわれている。それらと比較すると東京23区は1%程度と依然小さく、市場は今後も引き続き成長していく可能性がある。

2.オフィスストックと比較したエリアの特徴

  • 東京23区内にあるフレキシブルオフィスの8割以上が都心5区に集中している。
  • 東京23区内から東京23区に通勤するワーカーの約9割は周辺18区に自宅最寄り駅があり、職住近接ニーズやテレワークニーズの受け皿として、郊外エリアにもフレキシブルオフィスの広がりが求められる。

前項では、フレキシブルオフィス市場が年々拡大していることが明らかになった。ここからは、フレキシブルオフィスの分布を都心5区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区)と周辺18区に分けてみていく。

【図表4・5】は、東京23区におけるオフィスストック(9,293棟)とフレキシブルオフィス(569件)を地図上にプロットしたものである。都心5区内のものは青、周辺18区内のものは赤でプロットしており、ドットのサイズはオフィスビルの賃貸面積およびフレキシブルオフィスの拠点面積を示している。また、各図表内に、それぞれの総面積に対する都心5区・周辺18区の面積の割合を記載した。

【図表4・5】(左)オフィスストックの分布、(右)フレキシブルオフィスの分布

オフィスストックの総面積の75.2%が都心5区に集中しているが、フレキシブルオフィスでは86.7%と、より都心集中の傾向が強いことがわかる。

続いて、東京23区内から東京23区に通勤するワーカーの自宅最寄り駅(*2)をプロットしたものが【図表6】である。【図表4・5】と同様に、都心5区内は青、周辺18区内は赤でプロットしており、ドットのサイズはワーカー数を示している。自宅最寄り駅が都心5区にあるワーカーの割合は12.6%、周辺18区では87.4%であった。

*2 2019年12月19日公表「首都圏オフィスワーカー調査 2019」の調査対象2,060人のうち、自宅最寄り駅および勤務先の最寄り駅が東京23区内にあるワーカー660人を対象とした。

【図表6】東京23区に通勤するワーカーの自宅最寄り駅の分布

そのほか、東京都などによる公的データをもとに、「総人口」「生産年齢人口」「東京23区内から東京23区へ通勤するワーカー」についてそれぞれ都心5区と周辺18区の居住割合を算出したところ、いずれの結果でも周辺18区の居住割合が約9割(*3)となった。東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会開催期間中の混雑対策として、企業は従業員が都心部に通勤せずに済むような対策を求められているが、大多数を占める周辺18区に住むワーカーにとって、自宅近くで働く場所の選択肢が現在極めて少ない状況にあるといえる。

また、東京2020大会開催期間中に限らず、女性やシニアのほか、「自宅近くで働きたい」という職住近接ニーズは顕在化しており(【参考-➀】)、ワーカーが効率的かつ快適に多様な場で働ける環境を求める動きは続くだろう。特に、未就学児と同居する女性はテレワークのニーズが高いことがザイマックス総研の調査でもわかっており(【参考-②】)、フレキシブルオフィスは仕事と育児、あるいは介護との両立支援にもつながると考えられ、社会課題の解決策としても有効となる。これらのことから、オフィスストックが少ない周辺18区などの郊外エリアでは、オフィスビルに限らず商業施設や生活利便施設など多様な場を用いて、都心5区以上にフレキシブルなワークプレイスを拡大していくことが急務であるといえるかもしれない。

*3 各調査データについて周辺18区の居住割合を算出した結果は下記の通り。
  【総人口】都心5区:周辺18区=11.2%:88.8%
       東京都「東京都の人口(推計)」令和元年12月1日現在より算出。
  【生産年齢人口】都心5区:周辺18区=11.7%:88.3%
       東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口(町丁別・年齢別)」平成31年1月1日現在より算出。
  【東京23区内から東京23区へ通勤するワーカー】都心5区:周辺18区=12.1%:87.9%
       東京都市圏交通計画協議会「パーソントリップ調査 第6回調査(H30年)」より、通勤を目的として東京23区内の自宅から東京23区の勤務地へ移動するワーカーを対象とし自宅エリアの人数比率を算出。

【参考】ザイマックス総研「首都圏オフィスワーカー調査 2019」より
➀働く場所に対する興味

②<同居している子供(末子)別>「テレワークの場所」の利用率とニーズ

調査概要

調査時点

2020年1月

調査地域

東京23区

調査方法

インターネット調査、事業者への問い合わせ・ヒアリング等

調査対象

現在稼働しているか、2020年中に開業予定の東京23区内にあるフレキシブルオフィス(一般的な賃貸借契約によらず利用契約を結び、事業者が主に法人ユーザーに提供するワークプレイスサービス)


* 2020年1月時点で閉鎖・移転した拠点は対象外としている。
* 端数処理のため、合計が一致しない場合がある。
* 本レポートの内容は調査時点での集計値であり、日々情報が追加、更新される。
* 各拠点の面積について、公表されている場合は当該面積を採用し、非公表の場合は以下のいずれかを推計値として採用した。
・1棟利用の場合)ビルの延床面積から推計した賃貸面積
・フロア数が判明している場合)そのビルの基準階面積とフロア数の積
・同ブランドで面積が公表されている他拠点の平均面積
・今回対象となった全拠点のうち、大型ブランド(拠点の平均面積1,000坪以上)を除いた全拠点の平均面積(140.0坪)
※当レポート記載の内容等は作成時点のものであり、正確性、完全性を保証するものではありません。
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参考:働き方×オフィス 特設サイト

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