2016.03.23

ショッピングセンターのテナントはどれくらい入居し続けるか？

～平均入居期間と経年による入居継続率の変化について～

ザイマックス不動産総合研究所は、2014年5月に「オフィステナント平均入居期間」のレポートを発表（※1）し、オフィステナントがどのくらい入居し続けるのかという調査分析を行った。今回は、商業施設のうち主力施設形態であるショッピングセンターについて、同様の調査分析を行った。

具体的には、テナント数が30以上、または店舗面積が5千坪以上のショッピングセンターにおいて、入居テナントの半分が退去するまでの「テナント平均入居期間」をカプラン・マイヤー法（※2）により推計した。参考として、オフィスビルに入居している商業テナントについても併せて平均入居期間を推計した。

本指標は、所有者・ディベロッパーが不動産収益を想定する際のテナント入れ替え率の目安として、また、商業事業者がテナント出店を検討するショッピングセンターの評価等、不動産経営・利用に関わる様々な場面で活用できるものと考えられる。

分析結果１）　ショッピングセンターのテナント平均入居期間は10.7年
～6年目のテナント年間退去率は約18％と他の年次よりも突出して高い

ショッピングセンターテナントの入居期間による入居継続率の変化が図表１である。入居期間0年（0か月）の100％から、経年によりテナントが退去していくことで、入居継続率が下がる様子が確認できる。

平均入居期間（ちょうど半分のテナントが退去するまでの期間）は10.7年(128か月)であった。特徴は、入居から6年経過時（72か月）の1年間で入居継続率がほぼ垂直に低下している点である。6年目のテナント年間退去率が約18％と他の年次よりも突出して高くなっている（図表２）。

これはショッピングセンターのテナント契約形態が大きく影響を与えている。日本のショッピングセンター開発をリードしている「イオンモール」や「ららぽーと」をはじめ、近年、ショッピングセンター開業時のテナント初回契約期間・形態は、「6年定期借家契約」が最も多いとされる。

また、所有者・ディベロッパーは施設の資産価値を維持向上させるため、初回の契約期間が満了となる6年目のタイミングにあわせリニューアル（テナントの入れ替え等）を実施することが多い。結果、テナント入居継続率の大幅な低下につながっていることがうかがえる。

【図表１】　入居期間によるテナント入居継続率の変化

【図表２】　年間退去率・累積退去率

図表２はショッピングセンターのテナント退去率を表にしたものである。年間退去率（※3）は、年次の期初に存在したテナントのうち、その１年間で退去した比率を表す。累積退去率（※4）は、カプラン・マイヤー法で求められた図表１の入居継続率から退去率を算出している。

分析結果２）　150坪以上の（準）核テナントは平均入居期間が18.8年と長い
150坪未満の小・中規模テナントは６年目を経過すると入居期間が長期化

次に、ショッピングセンターテナントを「150坪以上」・「150坪未満」と契約面積別に分類し、入居期間を推計した。

図表３の色の薄い線は契約面積が「150坪以上」のテナント群の結果で、平均入居期間は18.8年（225か月）と長く、図表１でみられた6年経過時の入居継続率の大幅な低下は発生していない。

これらのテナント群はショッピングセンターにおいて（準）核店舗の役割を担い、契約期間が10年～20年と長く設定されるケースも多く、リニューアルの際に入れ替えの対象にならないことが背景にあると考えられる。実際に入居継続率が大きく低下するのは、入居から約20年（240か月）前後であることが確認できる。

図表３の色の濃い線は契約面積が「150坪未満」のテナント群の結果で、平均入居期間は約10年（119か月）であった。全体的な傾向は図表１と同様で、入居から6年経過時（72か月）の1年間で入居継続率がほぼ垂直に低下している。6年目のテナント年間退去率が約21％と突出して高くなっている（図表４）。

また、図表３で「150坪未満」のテナント群は6年目を過ぎると、その後10年間の入居継続率の低下は10％強で、退去のペースがなだらかになっている。6年経過時のリニューアルの際に再契約したテナント群は、比較的長期間、施設に入居し続けていることが分かった。

【図表３】　面積別　入居期間によるテナント入居継続率の変化

【図表４】面積別　年間退去率・累積退去率

図表４は図表２と同様にテナントの年間退去率・累積退去率を「150坪以上」・「150坪未満」と契約面積別に表したものである。

分析結果３）　＜参考＞オフィスビル入居の商業テナントは
オフィステナントの傾向と類似

最後に、オフィスビルに入居する商業テナントについて推計したのが図表５である。平均入居期間は12.7年（152か月）であった。全体の傾向は、2014年5月発表の「オフィステナント平均入居期間」の結果と類似している。

契約期間はオフィステナントと同様に2年が多いが、コンビニエンスストアは20年の長期契約も珍しくない。また、竣工後6年でのリニューアルも通常は発生せず、ショッピングセンターよりも平均入居期間が長くなっていると考えられる。

【図表５】オフィスビル入居の商業テナント 入居期間によるテナント入居継続率の変化

【図表６】オフィスビル入居の商業テナント　年間退去率・累積退去率

図表６はオフィスビルに入居している商業テナントの年間退去率・累積退去率を表したものである。年間退去率が年次によって大きなばらつきが少ないことが確認できる。

＜分析手法＞　－　退去テナントと入居中テナントの扱い

図表７は事例として、同じ入居期間（120か月＝10.0年）である6テナントの入居月と退去月を示したものである。棒の左端が入居月、右端が退去月となる。調査期間末時点（2015年12月）で入居中のテナントは薄い色で表示している。

【図表７】　入居月と退去月の分布事例（入居期間120か月）

すでに退去したテナントの入居期間は、調査期間末以降も120か月で変わらない（＝入居期間が確定している）。一方で、入居中テナントの入居期間は、経年とともに増え続け（＝入居期間が確定していない）、将来、退去した時点で初めて確定する。入居中テナントは調査期間末以降も入居期間が伸び続けることを考慮しなければならない。そのため、全テナントの単純平均ではなく、退去テナントと入居中テナントを区別して入居期間を算出するのが適切と考えられる。

そこで、本調査では、前回の「オフィステナント平均入居期間」と同様、医療、工学、マーケティングなどの分野でも用いられる生存時間分析（※5）の一つである、カプラン・マイヤー推定法（※6）を用いて、入居期間について分析を行った。これにより、入居中テナントのような不確定なデータを退去テナントと区別しつつ、入居継続確率の傾向を明らかにすることができる。

参考文献
John P. Klein,Melvin L. Moeschberger,打波守訳,生存時間解析