2015.11.26

ビルオーナーの実態調査　2015

中小規模ビルオーナーのビル経営の考え方や課題などが明らかに

ザイマックス不動産総合研究所（以下、ザイマックス総研）は、2014年4月に「オフィスピラミッド2014」(*1)で、東京23区では中小規模ビルが棟数の9割に達し、これらが高齢化してきている事を取り上げた。このようなオフィスマーケットの大多数を占める中小規模ビルは、老朽化が進む中で維持管理コストは増加し、いずれ売却や建替えなど次の方針を決める時期を迎えることになる。しかしながら、ビルオーナーの年齢や保有物件数、ビル経営における考え方や抱える課題を明らかにした調査はあまりない。

そこで今般、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室(*2)と共同で、主に東京都心部を中心に不動産を保有しているビルオーナー (*3)に対しビル経営に関するアンケートおよびヒアリング調査を実施した。本レポートはその結果を集計、とりまとめたものである。

1．ビルオーナーの属性

ビルオーナー（個人または法人代表者）298人について、属性をまとめた。

①　ビルオーナーの年齢

ビルオーナーの年齢は、50代、60代、70代がそれぞれ約３割おり、50歳以上が約９割を占める（図表１)。

②　保有する賃貸不動産（ビル・住宅・店舗・駐車場等）の物件数

保有する賃貸不動産の物件数は、１～２物件が６割を超え、３～９物件が約３割、10物件以上が約１割となっている(*)（図表２）。

図表２　賃貸不動産の保有物件数

③　ビルオーナーの主な業種と賃貸ビル事業の売上割合

ビルオーナーの主な業種は「不動産・物品賃貸業」が最も多く、全体の半数以上を占めている（図表３）。また、総売上に占める賃貸ビル事業の割合が９割を超えるビルオーナーは全体の１／３以上となっている（図表４）。

図表３　ビルオーナーの業種

図表４　賃貸ビル事業の割合

④　賃貸ビルの事業歴

21年以上ビル事業を営んでいるビルオーナーが大半を占める（図表５）。

図表５　賃貸ビルの事業歴

２．賃貸オフィスビル事業の現状について

①　ビル事業の魅力（複数回答）

ビル事業の魅力についてたずねたところ、８割を超えるオーナーが「安定収入」をあげて最も多い。次に約４割が「自社で使っていない区画の有効利用」と回答している（図表６）。

図表６　賃貸ビル事業の魅力（複数回答）

②　ビル事業の今後の見通し

ビル事業の今後の見通しについてたずねたところ、約７割がなんらかの不安を感じている（図表７）。ヒアリングでは、人口減少・供給過多によるマーケットの不透明感、経年による賃料低下と事業採算性など、長期の事業計画を見通しにくいとの意見が複数聞かれた。

図表７　ビル事業の今後の見通し

③　現在、ビル事業で困っていること（複数回答）

現在、ビル事業について困っていることについてたずねたところ、若い世代ほど「専門知識・最新情報の不足」「法改正情報収集の難しさ」が多く、年齢の高い世代ほど「事業承継」「相続対策」が増加する傾向がある（図表８）。ヒアリングでは、若い世代はビル事業を継いだ２代目３代目が多く、ビル事業の経験が少ないため、先代の経験値を埋めるべく情報の収集を熱心に行っているビルオーナーがみられた。年齢の高い世代は「子供にビル事業をいつ引き継ぐか」「ビル経営の知識や技術をどう伝えていくか」「子供が事業をやってくれるだろうか」などの声があった。

図表８　現在、ビル事業で困っていること（年齢別、複数回答）

④ 想定するビルの物理的寿命

ビルの建物としての物理的な寿命年をたずねたところ、築50 年とした回答が最も多く、全体の８割以上は築50年以上と考えている（図表９)。

図表９　想定するビルの物理的な寿命

３．築20年以上のビルの現状と今後について

アンケートでは、保有する「築20年以上」と「築20年未満」のビルのうち、それぞれ最も古いビル１棟について、改修の実施や今後の方針などの同じ質問を行った。「築20年未満」のビルは「特に困っていることはない」との回答が多かった。一方、「築20年以上」では様々な意見や特徴がみえ、ここでは「築20年以上」のビルを取り上げる（295人が対象）。

①　築年数と規模

ビルオーナーが保有する最も古いビルは、約７割が築31年以上である（図表10）。また、延床面積300坪以下のビルが約３割を占める（図表11）。

図表10　最も古いビルの築年数

図表11　最も古いビルの延床面積

②　改修の実施

空調更新や外壁改修などの大規模な改修工事については、約９割が過去に実施したと回答している（図表12）。ヒアリングで主な改修内容を聞いたところ、ビルの機能維持を目的とした空調更新・外壁改修・屋上防水更新が多く聞かれ、受変電設備や給排水管の更新もみられた。テナントのニーズに合わせた改修としては、トイレなどの水廻りのリニューアルが多く見られ、来館者のイメージアップを目的とするエントランスの改修は少なかった。また、省エネ改修では、工事を行ったことによる経済メリットをビルオーナーとテナントの双方が分かち合うグリーンリースを採用したLED化や、申請手続きを自ら行って補助金を活用しているオーナーも見受けられた。

図表12　改修実施の有無

③　今後の方針

保有する最も古いビルの今後の方針についてたずねたところ、６割以上が「改修（リニューアル）して使う」「現状のまま使う」と現在の建物を引き続き使う方針である（図表13）。

築年別でみたところ、築30年を境に「建替え」を検討し始めている。その一方で、31年以上であっても半数以上が「改修して使う」「現状のまま」と現在保有しているビルを使い続ける方針である（図表13）。

図表13　今後のビルの方針について（築年別）

保有物件数別では、「１～２物件」保有のオーナーは「建替え」や「売却」の方針の割合が少ない（図表14）。

図表14　今後のビルの方針について（保有物件数別）

オーナーの年齢別では、「20～40代」は建替えを視野に入れている割合が50歳以上に比べて多い（図表15）。

図表15　今後のビルの方針について（年齢別）

④　今後の方針が決まっていない理由（複数回答）

全体の約２割（53人）を占める今後のビルの方針が「決まっていない」オーナーに理由をたずねた。そのうちの６割以上が「周辺の再開発の動向をみたい」と最も多く、「今後の維持管理費用がわからない」「建替え後の採算性がわからない」が約４割、「後継者にゆだねる」が約３割で続いている（図表16)。またヒアリングでは、建替えの検討にあたり「建替後の用途を何にしていいかわからない」、「入居中テナントとの調整に時間と費用がかかる」などの声が聞かれた。

図表16　今後のビルの方針が決まっていない理由（複数回答）

４．ヒアリングからみえたビルオーナーの特徴

アンケートの結果をふまえ、具体的なビル経営に関する考え方についてヒアリングを行った。ビルオーナーの年齢と保有物件数の違いで特徴がみられた。また、ビル経営で抱える課題や、建替え・リニューアルの実施を決めかねている様々な背景がみられた。

①　年齢別 (図表17)

年代別でみると、20～40代のオーナーは、先代からのビル事業承継により、まだ経験が浅く、先代の方針にならって経営しながら、不動産に関わる専門知識や情報を積極的に収集する様子が見受けられた。修繕計画を立案している人も多くみられた。

50～60代のオーナーはビル事業の経験も積み、テナント誘致に必要な美観目的の改修工事を取り入れるなど、収支改善に寄与する工事に積極的な取組みを行っている様子がうかがえた。また運営や管理、清掃などを外部の専門業者へ任せる人が比較的多くみられた。

70歳以上のビルオーナーは、ビル事業を主軸に置いている人が多く、自ら丁寧で行き届いた管理を実施している印象を受けた。入居テナントからの要望やクレームには迅速に応対するなど、日頃からテナントとのコミュニケーションを大切にし、満足度を上げることを意識しているため、長く入居し続けるテナントが多くみられた。また、修繕計画の策定については、特段作成していない様子が見受けられた。

図表17　年齢別でみたオーナーの特徴

②　保有物件数別(図表18)

保有物件数別にみると、保有数が多くなるほど組織的、効率的な運営を目指し、外部への業務委託を活用するケースが多く見られた。また、少ないオーナーほど先代の土地を引継ぎ、オーナーの自宅や事業所を兼ねたビルを保有し、管理は自主管理で、テナントとのコミュニケーションを密に行う傾向が見られた。

図表18　保有不動産数でみたオーナーの特徴

③　ビルオーナーがかかえる課題

アンケートやヒアリングを通じ、中小規模ビルのオーナーが建替えやリニューアルに慎重な姿勢がうかがえた。その理由として、容積率の関係から建替えても建物は大きくならない、建築費が高騰している、などから事業採算性を読み切れないという声が多かった。また、入居テナントの対応やどのような用途にしたらいいかわからない、といった声も目立った。

特に「70歳以上」で「保有数が１～２物件」のビルオーナーは、ビルの建替え期間の賃貸収入が途絶えてしまう、事業承継の具体的な準備をまだ進められずにいる、といったことなどから保有ビルの今後の方針を決めかねている様子が見受けられた。

ビルオーナーの主なコメント