2017.01.12

大都市圏オフィス需要調査2016 ＜需要動向編＞

働き方の変化に伴うオフィス需要の変化を捉える

　高齢化の進展や生産年齢人口の減少による労働力不足の懸念などを背景に、企業では人材確保と生産性の向上が求められ、昨今、場所や時間に捉われない多様な働き方を導入する企業が増えてきた。この動きは、これまで企業において必要とされていたオフィス面積だけでなく、立地や利用のスタイル、今後のオフィス需要に影響を与えることになると思われる。

　そこで、ザイマックス不動産総合研究所では、企業のオフィス利用の実態や働き方に関して定期的に調査を実施し、オフィス需要に与える影響について考察していくこととした。

　本レポートはその第一回調査結果のうち、<需要動向>について公表するものである。

1. オフィス需要の変化（2015年10月~2016年9月）

1-1.人数、面積、賃料単価について

　過去1年（2015年10月から2016年9月）におけるオフィスの利用人数、オフィス面積および賃料単価（共益費込）の変化についての結果は以下のとおりとなった【図表1】。

　オフィス需要に大きな影響を与えるオフィスの利用人数が「増えた」と答えた企業の割合が、「減った」と答えた企業の割合を23ポイント上回った。オフィス面積が「拡張した」と答えた企業の割合が、「縮小した」と答えた企業の割合を6ポイント上回った。また、賃料単価（共益費込）が「上昇した」と答えた企業の割合は、「下落した」と答えた企業の割合を9ポイント上回った。

　大都市圏のオフィス需給が逼迫していることの背景に、企業の需要の伸びが旺盛であったことがわかる。また、オフィスの利用人数が増えた企業の割合に比べ、オフィス面積を拡張した企業の割合が小さいことから、面積を拡張することなく、人を増員している企業が一定数存在することがわかる。

【図表1】過去1年におけるオフィスの変化（単一回答、n=1,124）

1-2.オフィス面積の変化について（詳細）

　オフィス面積を拡張する場合は、「館内増床」の割合が「拡張移転」の割合を上回っており、縮小する場合は、逆に「縮小移転」の割合が「館内縮小」の割合を上回っている【図表2・3】。

　オフィス面積拡張の理由は、「人数が増え手狭になった」が最多で62％、次いで「今後の採用強化による人数増加に対応するため（36％）」「会議室が不足していたため（34％）」となった【図表4】。面積縮小の理由は、「オフィスコストを削減するため」が44％で最も多かった【図表5】。

【図表2,3】（左）面積拡張の内容（複数回答、n=103）,（右）面積縮小の内容（複数回答、n=36）

【図表4,5】（左）面積拡張の理由（複数回答、n=103）,（右）面積縮小の理由（複数回答、n=36）

1-2.オフィス面積の変化について（詳細）

　過去1年のオフィス面積に「変化なし」と回答した企業に対し、その詳細を聞いたところ、9％が「拡張」を検討（「拡張を検討している」と「拡張を検討したが、中止/中断した」の合計割合）と答えた。実際にオフィス面積を「拡張した」と答えた割合と潜在的に拡張する可能性があった割合をあわせると18％となった。

　また、2％が「縮小を検討している」と答えた。実際にオフィス面積を「縮小した」と答えた割合と潜在的に「縮小」する可能性があった割合をあわせると5％となった【図表6】。

【図表6】過去1年のオフィス面積変化の実績+可能性（単一回答、n=1,124）

1-3.賃料単価（共益費込）の変化について（詳細）

　賃料単価（共益費込）（以下、「賃料単価」とする）の変化について、オフィス面積を拡張した企業では、賃料単価が「上昇した」割合が「下落した」割合を23ポイント上回った。

　一方、面積が「縮小した」企業では、「下落した」割合が「上昇した」割合を22ポイント上回った。

　また、面積に変化がなかった企業においても、「上昇した」割合が「下落した」割合を9ポイント上回った【図表7】。

【図表7】面積に変化があった企業における賃料単価の変化

PICK UP

　業種やオフィスの所在地別では、オフィス面積の増減と賃料単価（共益費込）（以下、「賃料単価」とする）の上下幅に乖離がみられた。

　過去1年におけるオフィス面積の変化「オフィス面積DI」（「拡張した」割合から「縮小した」割合を引いた値）と賃料単価の変化「賃料単価DI」（「上昇した」割合から「下落した」割合を引いた値）の結果が【図表8】である。

＜業種別＞
　情報通信業、金融業,保険業、不動産業,物品賃貸業は、オフィス面積を拡張した割合と賃料単価が上昇した割合がともに高かったことがわかる。一方、製造業や卸売業,小売業は、比較的低調であった。
＜オフィスの所在地別＞
　東京都と福岡県は、オフィス面積を拡張した割合と賃料単価が上昇した割合がともに高かった。また、大阪府と愛知県は、比較的低調であった。

【図表8】オフィス面積DI(過去）と賃料DI(過去）

1-4.手狭感、景況感について

　入居中のオフィスの手狭感についてどのように感じているかを聞いたところ、「かなり狭い」「やや狭い」と回答した企業の割合が33％あった。一方、「やや広い」「かなり広い」と感じている企業は13％となり、まだ手狭だと感じている割合が一定数あることがわかる【図表9】。

　オフィス需要に影響を及ぼす要因の一つである現状の景況感を聞いたところ、「良い」「やや良い」と回答した企業の割合が30％で、「悪い」「やや悪い」と答えた割合24％を上回った【図表9】。

【図表9】手狭感,景況感（単一回答、n=1,124）

2. オフィス利用の実態と変化

2-1.入居中オフィスのレイアウトついて

　1-1でみたとおり、オフィス面積が過去1年で変化する割合は拡張・縮小あわせて約1割と低く、残りの約9割は変化しない。しかし、働き方が多様化することで、オフィス利用（レイアウトの変更や入居オフィス以外での働く場所の整備）には変化がみられ始めており、今後のオフィス需要に影響を与える可能性がある。本調査では、このオフィス利用の変化についてもあわせて動向を把握していく。

　入居中オフィスのレイアウトを聞いたところ、「固定席（デスク）」スペースがあると回答した企業の割合が94％と最も高く、「会議室（個室）」が78％であった。その他、「リフレッシュスペース」が22％、個人が自由にデスクを選ぶことができるスタイルの「フリーアドレス席」の設置が18％となるなど、様々な用途のスペースが設けられていることがわかる【図表10】。

【図表10】入居中オフィスのレイアウト（複数回答、n=1,124）

　過去1年の間にオフィスのなかでどのスペースが増えているか、減っているかの動きをみるために、レイアウト変更の内容を聞き、新設/拡張した割合と廃止/縮小した割合の差を見た。新設/拡張した割合から廃止/縮小した割合を引いたものをDIとして表示している【図表11】。

　「会議室（個室）」のDIが5.8と最も高く、各オフィス内における会議室(個室)に対するニーズが底堅いことがわかる。「固定席」は新設/拡張された割合が8.9％と最も高かったが、逆に廃止/縮小されている割合も3.6％あったため、結果、DIは5.2となった。また、「リフレッシュスペース」「オープンなミーティングスペース」「フリーアドレス席」もDIがプラスとなり、人数の増減だけでなく多様化する働き方に伴うオフィス利用の変化がみられているといえる。

　一方、「喫煙室」のDIはマイナスとなり、オフィスの中から廃止/縮小されている割合が高いことがわかった。

【図表11】レイアウト変更DI（複数回答、n=1,049）

2-2.入居中オフィス以外の働く場所について

　入居中のオフィス以外に、従業員が働く場所として現時点で整備・用意しているものを聞いたところ、「自社の支社・支店等を主たるオフィスと同様な環境で働くことができる」と回答した企業の割合が23.8%、「従業員が自宅で働けるよう在宅勤務制度を整備している」が15.7%、「モバイルワークオフィスを利用している」が4.4%であった【図表12】。

【図表12】オフィス以外の働く場所として整備・用意しているもの（複数回答、n=1,124）

　入居中オフィス以外の働く場所の過去1年における利用変化を聞いたところ、「従業員の自宅で在宅勤務」を新設/拡張した割合が最も高く、オフィス以外の利用変化DIは6.1となった。次いで「自社の支社・支店等で主たるオフィスと同様な環境で働く」「モバイルワークオフィス利用」の順に増加傾向がみられた。【図表13】。

【図表13】オフィス以外の利用変化DI（複数回答、n=1,124）

3. 今後(2~3年程度先まで)のオフィス需要の見通し

　今後（2~3年程度先まで）のオフィスの利用人数について聞いたところ、「増える（38％）」と回答した企業の割合が「減る（3％）」と回答した割合を上回った【図表14】。

　また、今後のオフィス面積についても「拡張したい（20％）」の割合が「縮小したい（4％）」を上回った。利用人数が増加することにあわせて、オフィス面積についても拡張意欲が引き続き堅調といえる【図表14】。

【図表14】今後のオフィス利用人数の変化とオフィス面積の意向（単一回答、n=1,124）

PICK UP

　過去1年におけるオフィス面積DI（「拡張した」割合から「縮小した」割合を引いた値）と今後のオフィス面積意向DI（「拡張したい」割合から「縮小したい」割合を引いた値）の結果が【図表15】である。

＜業種別＞
　どの業種もオフィス面積を「拡張したい」意向が強いが、中でも不動産業,物品賃貸業、金融業,保険業、情報通信業、学術研究、専門技術サービス業の需要が、過去においても今後についても好調であることがわかる。逆に製造業は、過去も今後も比較的低調な伸びとなった。
＜オフィスの所在地別＞
　東京都と福岡県は、過去1年においても、今後の見通しについてもオフィス需要が比較的好調であることがわかる。愛知県は、過去は低調であったが、今後のオフィス面積の拡張意向は強い。また、大阪府については、過去も今後も比較的低調である。

【図表15】オフィス面積DI（過去と今後）

＜トピックス＞東京都以外へのオフィス拠点展開について

　現在、日本政府は地方創生政策のもと、民間企業や政府機関の地方移転などを通じ、東京一極集中の是正を推進しようとしている。そこで、東京都のオフィスに入居している企業に対し、東京都以外へのオフィス展開について、どのような考えを持っているのかを聞いた。

　東京都内のオフィスに入居している企業に対し、東京都以外へのオフィス展開の可能性について聞いたところ、16％が「関心がある」（「非常に関心がある」「やや関心がある」の合計割合）と回答した【図表16】。

　また、「関心がある」と回答した企業の業種は、「サービス業（他に分類されないもの）」が最多、次いで「情報通信業」、3番目に「卸売業、小売業」「製造業」が多かった【図表17】。

【図表16】東京都以外へのオフィス展開に対する関心度（単一回答、n=670）

【図表17】東京都以外へのオフィス展開に「関心がある」と回答した企業の業種（単一回答、n=110）

　東京都以外へのオフィス展開（オフィス移転やサテライトオフィス等の拠点開設）に関心がある理由として多かったのは、「地方の人材活用（35％）」「賃料などのオフィスコストが安い（34％）」「地方への事業展開のため（29％）」などであった【図表18】。

【図表18】東京都以外へのオフィス展開に関心がある理由（複数回答、n=110）

　また、「関心がある」と答えた企業に対し、オフィスを立地させるエリアとして関心のある都道府県を聞いたところ、「神奈川県（21％）」という回答が最も多く、次いで「福岡県（12％）」「千葉県（12％）」と続いた【図表19】。首都圏エリアが上位を占める中、「福岡県」が2位に入った。

【図表19】東京都以外へオフィスを立地させる際の関心がある都道府県（複数回答、n=110）

（*1）グループアドレス席 … 部署やチーム等の決められたエリアの中で、個人が自由に選ぶことができるスタイルのデスク
（*2）ABW（Activity Based Working）… 集中するためのブース、チームで作業するためのスペースなど、オフィス内の多様なワークエリア
（*3）自社の支社・支店等　…　従業員が、自社の支社・支店で主たるオフィス同様の環境で働けるようにすること
（*4）他社オフィス拠点の利用　…　従業員が、関連会社/取引先/協力会社など他社のオフィス拠点を利用できるようにすること
（*5）モバイルワークオフィス　…　従業員が、都心のターミナル駅周辺等で、主たるオフィスと同様な環境で働ける短時間の利用をイメージした オフィス。サービスオフィス・レンタルオフィスなど、他社がサービスとして提供するオフィスの利用も含む
（*6）サテライトオフィス　…　従業員が、郊外や地方で、主たるオフィスと同様な環境で働ける長時間の利用をイメージしたオフィス。 自社で設置する他、他社がサービスとして提供するオフィスの利用も含む

 

　※本レポートは、＜需要動向＞と＜働き方とオフィス＞についてのアンケート調査のうち、＜需要動向＞をまとめたものであり、＜働き方とオフィス＞の調査結果については、今後公表する予定である。

回答企業属性　(上段：％　下段：ｎ)

【業種】

【従業員数】

【オフィスの種類】

【オフィスの所在地】

【オフィスの契約面積】

レポート内のグラフに関して
・構成比（％）は、小数点第1位を四捨五入しているため内訳の合計が100％にならない場合がある。 また、複数回答項目の構成比は、
　内訳の合計が100％にならない。
・図表4・18・19は、回答数の多かった上位項目のみを抜粋して掲載している。