2016.12.26

【大阪市】オフィス新規供給量2017・オフィスピラミッド2017

　ザイマックス不動産総合研究所は、今般、大阪市のオフィス新規供給量2017とオフィスピラミッド2017を公表する。新築されるオフィスの賃貸面積を集計したオフィス新規供給量（以下、供給量）は、オフィスマーケットの需給バランスへの今後の直接的な影響をみるものである。また、マーケットに存在するオフィスの賃貸面積の合計面積を集計したオフィスピラミッドは、オフィスビルを大規模と中小規模別に、築年ごとのストック量（賃貸面積、棟数）を比較したもので、大規模と中小規模ビルのバランスや築年構成などをみることができる。

　これまで、それぞれ別に公表していた供給量とオフィスピラミッドを今回よりまとめて公表していくこととした。

【大阪市】オフィス新規供給量2017

　2017年の新規供給量は3.1万坪と、過去10年間平均とほぼ同程度であった。2017年から2020年までの大阪市における供給量は、前回公表*¹の2016年から2019年までの年平均1.7万坪と同様の結果となった【図表１】。2007年から2016年までの過去10年の平均3.0万坪の半分程度になる見込みである。

　延床1万坪以上の大規模物件をみると、2017年から2020年までの年平均供給量1.7万坪は、過去年平均2.1万坪をやや下回る見込みである。なお、参考に、東京23区と比較すると、大阪市の2017年から2020年までの年平均供給量は、東京23区の18.1万坪の1/10以下となる。

　また、大阪市の2016年末オフィスストックに対する新規供給量（2017～2020年）の割合である新規供給率は、2.4％（年平均0.6％）相当となる。

【図表１】大阪市供給量（賃貸面積）

　エリア別にみると、主要なオフィスエリアである梅田、堂島･中之島、大阪ビジネスパーク、なんば、淀屋橋エリアに供給される予定である【図表２】。

【図表2】エリア別供給量（2017-2020年）

【大阪市】オフィスピラミッド2017

　オフィスピラミッドとは、男女別に年齢ごとの人口を表した「人口ピラミッド」に倣い、オフィスビルを大規模と中小規模に分け、築年ごとにストック量（賃貸面積、棟数）を比較したものである。大規模と中小規模ビルのバランスやそれらの築年構成などをみることができる。

　2017年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで284万坪である。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは141万坪、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは143万坪と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルが半々となっている【図表3】。また、大阪市のオフィスストック284万坪は、東京23区の1,226万坪の1/4以下となる。

　ストック全体の平均築年数は30.3年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は30.7年、大規模ビルの平均築年数は26.6年となった。大規模ビルはバブル期以降も供給が続いているのに対し、中小規模ビルはバブル期の大量供給以降、低水準が続いており、ストックの高齢化が進んでいる。

　 築年別の構成を見ると、中小規模ビルは築20年以上が121万坪、築20年未満が20万坪と、築20年以上のストックが8割以上を占める。

　大規模ビルは築20年以上が94万坪、築20年未満が49万坪と、築20年以上が7割弱を占める。

【図表３】大阪市オフィスピラミッド2017（賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較）

　一方で、棟数ベースでは大阪市で1,712棟、うち中小規模ビルが1,522棟と全体の89%、大規模ビルは190棟と11%を占めている【図表4】。

【図表4】大阪市オフィスピラミッド2017（棟数ベース、大規模と中小規模の比較）