供給・ストック

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2020.01.08

オフィス新規供給量 2020

ザイマックス不動産総合研究所(以下、ザイマックス総研)は、今般、東京23 区と大阪市のオフィス新規供給量2020を公表する。新築されるオフィスの賃貸面積を集計したオフィス新規供給量(以下、供給量)は、オフィスマーケットの需給バランスへの今後の直接的な影響をみるものであり、ザイマックス総研では、東京23区および大阪市で毎年竣工する延床面積3,000坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、オフィス賃貸面積を集計している。

主な調査結果

    1. 【東京23区】オフィス新規供給2020

  • ・ 2020年は26.1万坪と、過去最大規模の2012年の27.5万坪に匹敵する供給が予定されているが、2021年、2022年の供給量は2010年以降最小の10.5万坪、9.5万坪となる見込み。
  • ・ 2020年から2023年の供給量は、年平均14.8万坪となり、過去10年平均の17.2万坪を下回る見込み。
  • ・ 2020年から2023年の供給量の81%が都心5区の千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区に集中している。
  • ・ 東京23区の供給量(2020~2023年)の2019年末オフィスストックに対する割合(新規供給率)は、4.6%(年平均1.2%)程度になる見込み。
  • 2. 【大阪市】オフィス新規供給2020

  • ・ 2020年には6,000坪の供給予定がある。
  • ・ 2020年から2023年の供給量は、年平均1.6万坪となり、過去10年平均の2.2万坪を下回る見込み。
  • ・ 2020年から2023年の年平均供給量1.6万坪は、東京23区の14.8万坪の約1/9となる。
  • ・ 大阪市の供給量(2020~2023年)の2019年末オフィスストックに対する割合(新規供給率)は、2.3%(年平均0.6%)程度になる見込み。

1.【東京23区】オフィス新規供給量2020

東京23区における延床面積3,000坪以上のオフィスビルの供給量は、2020年は過去最大規模の2012年の27.5万坪に匹敵する26.1万坪の予定となっており、2010年から2019年の年平均17.2万坪(以下、過去10年平均)を上回る見込みである【図表 1】。

一方で、2021年、2022年の供給量は2010年以降では最小となる10.5万坪、9.5万坪の予定となっている。2020年から2023年の年平均は14.8万坪となり、過去10年平均を下回る結果となった。

延床1万坪以上の大規模物件をみると、2020年は、虎ノ門や丸の内、芝浦・海岸、豊洲のエリアで大型開発が竣工し、25.3万坪が供給される予定である。

一方で、延床3,000坪以上10,000坪未満の物件でみると2020年から2023年までの年平均供給量が1.0万坪となり、2010年から2019年の中規模物件の年平均3.5万坪を下回る見込みである。

なお、2019年末オフィスストックに対する供給量(2020~2023年)の割合である新規供給率は、4.6%(年平均1.2%)相当となる。

【図表1】東京23区供給量(賃貸面積)


区別にみると、2020年から2023年の供給全体の73%が都心3区の千代田区・中央区・港区に供給される予定である【図表 2】。中でも港区は全体の47%を占めており、区別の供給量はトップシェアとなる。また、都心5区(都心3区+渋谷区+新宿区)に広げると、全体の81%が供給される予定であり、都心部に供給が集中している。

【図表2】区別供給量(2020-2023年)

【図表3】エリア別供給量(2020-2023年)


主なエリアの特徴は以下のとおり【図表3】。

● 虎ノ門は、8.4万坪と供給量がもっとも多い。このエリアは環状2号線や地下鉄新駅、BRT(Bus Rapid Transit:バス高速輸送システム)等のインフラ整備や、オフィス・ホテル・医療施設などを含む一体的な再開発が行われており、今後も大規模な再開発による供給が続く。

● 都心部の中心である丸の内・大手町・有楽町では、連鎖的な再開発が続いている。また、他にも大規模開発が複数予定されているが、多くが自社ビルのため供給量には反映されていない。

● 六本木・麻布では、2023年にホテルやインターナショナルスクールなどが併設される虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業による大型の供給が予定されている。

● 芝浦・海岸では、2020年に複数の大規模開発による供給が予定されている。

● 日本橋・八重洲・京橋では2022年に八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業による大型の供給が予定されている。

  

2.【大阪市】オフィス新規供給2020

大阪市における延床面積3,000坪以上のオフィスビルの供給量は、2020年から2023年の合計は6.4万坪、年平均では1.6万坪となる見込み【図表4】。2022年には5.2万坪と過去10年でも最大規模の供給が見込まれるが、2023年に供給される予定がないことと、2020年、2021年ともに供給量が6,000坪であるため、2020年から2023年の年平均は2010年から2019年の過去10年の年平均2.2万坪を下回る見込みである。

2020年から2023年までの年平均供給量1.6万坪は、東京23区の14.8万坪の約1/9となる。また、2019年末オフィスストックに対する供給量(2020~2023年)の割合である新規供給率は、2.3%(年平均0.6%)相当となり、東京23区の新規供給率である4.6%(年平均1.2%)の約1/2となる。

【図表4】大阪市供給量(賃貸面積)


エリア別では、梅田、淀屋橋、本町、新大阪北エリアに供給される予定である【図表5】。

【図表5】エリア別供給量(2020-2023年)


主なエリアの特徴は以下のとおり。

● 梅田は、3.4万坪と供給量がもっとも多い。西日本最大規模の貸室面積を持つ大阪梅田ツインタワーズ・サウスが2022年に竣工予定である。


調査概要

調査時点

2019年12月

調査エリア

東京23区、大阪市

対象物件

延床面積3,000坪以上、主な用途がオフィス(原則、自社ビルを除く)

集計対象

オフィス賃貸面積(坪) 

調査方法

新聞記事など、一般的に公開されている情報を基に、一部現地調査ならびに事業者にヒアリングを実施 


* 本調査は新たに供給される建物の面積を対象としている。また、全数調査ではないことに留意。
* 賃貸面積は、公表されている場合は当該面積を採用し、公表されていない場合は京都大学大学院工学研究科建築学専攻加藤直樹研究室との共同研究で導き出された計算式により、延床面積から推計した面積を採用した。
* 本供給量は調査時点期間での推計値であり、日々情報が追加、更新されるため、供給量の数値は変動する。
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