マーケット指標

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2019.11.06

オフィスマーケットレポート 東京 2019Q3

まとめ
  • ・ 今期(2019年7~9月期)の東京23区オフィスマーケットは、オフィススペースのニーズは依然強く、既存空室も順調に消化されたため、2四半期ぶりに空室率は低下した。新規成約賃料の上昇傾向は継続している。
  • ・ 空室率は前期と比べ0.08ポイント減少して0.79%となった。空室増減量は増加が7.7万坪、減少が8.6万坪と、2四半期ぶりに空室の減少が増加を上回った。空室在庫の減少割合を示す空室消化率は前期から1.0ポイント減少して49.7%であった。
  • ・ 新規賃料の水準を示す新規成約賃料インデックスは前期から+8の135となった。新規賃料が上昇した物件の割合から下落した物件の割合を引いた成約賃料DIは+40と、18四半期連続プラスで推移している。
  • ・ 新規賃料と継続賃料の両方を含む支払賃料インデックスは前期から+2の98となった。
  • ・ 全契約の平均フリーレント月数は1.6ヶ月、フリーレント付与率は45.9%と、フリーレントはマーケットに定着しているとみられる。

空室

図表1は、2011年からの東京23区、都心5区(中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区)、周辺18区の空室率の推移である。今期の空室率は23区で前期から0.08ポイント減少して0.79%、都心5区で0.03ポイント増加し0.62%、周辺18区で0.41ポイント減少して1.36%であった。企業のオフィス拡張ニーズは依然として高く、23区、周辺18区は過去最低を記録した。
空室率が低下した要因として、エリアや築年数を問わず、オフィススペースが求められていることに加え、移転に伴う二次空室が外部に出ることなく館内増床で消化されたことなどが挙げられる。

図表1:空室率(エリア別)



図表2は、2011年からの東京23区の全規模ビル、大規模ビル(延床5,000坪以上)、中小規模ビル(延床5,000坪未満)の空室率の推移である。今期は大規模ビルで0.06ポイント減少し0.73%、中小規模ビルで0.1ポイント減少して0.86%と、いずれの規模でも前期と比べ減少した。

図表2:空室率(規模別)



図表3は、空室の増加面積と減少面積(空室増減量)の推移である。今期の空室増加面積は7.7万坪、空室減少面積は8.6万坪であった。また、既存物件の空室も順調に消化されたため、2四半期ぶりに減少面積が増加面積を上回った。
今期は、大型のオフィスビルが複数竣工し、満室稼働したことにより増加面積、減少面積ともに前期より増加した。

図表3:空室増減量(23区・全規模)



図表4は、空室在庫(期初の空室在庫+期間中に発生した空室の総量)に対して、期間中に空室がどれだけ減少したかを割合で示す空室消化率(4四半期移動平均)の推移である。今期の空室消化率は49.7%と前期から1.0ポイント減少したものの、依然として高い水準を維持し続けている。また、直近一年間は50%前後で推移しており、オフィスマーケットの空室消化は引き続き堅調であるといえる。

図表4:空室消化率(4四半期移動平均)


新規成約賃料

図表5は、新規賃料の水準を示す新規成約賃料インデックスの推移である。今期は135と前期比8ポイント上昇、前年同期比13ポイント上昇と、2012年第2四半期以降、新規賃料の上昇傾向が続いている。また、東京23区の空室率は極めて低く、市場の空室在庫は不足しているため、一つの区画に複数テナントが申し込み、借主側が募集価格より高い賃料を提示するケースもみられた。

図表5:新規成約賃料インデックス



図表6は、規模別の新規成約賃料インデックスの推移である。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは127と前期から9ポイント上昇、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは135と前期から10ポイント上昇となった。いずれの規模でも、2012年第2四半期以降の上昇傾向は継続している。

図表6:新規成約賃料インデックス(規模別)



図表7は、新規成約賃料の変化の方向性を示す成約賃料DI(賃料が上昇した物件の割合-下落した物件の割合)の推移である。今期は前期と比べ6ポイント上昇し「+40」と、新規賃料が半年前と比べて下落した物件より上昇した物件が多いことを示す結果となった。成約賃料DIは18四半期連続でプラス圏を維持している。

図表7:成約賃料DI


支払賃料

図表8は、新規賃料と継続賃料の両方を含む支払賃料インデックスの推移である。今期は98となり、前期比2ポイント上昇、前年同期比7ポイント上昇と、2013年第3四半期以降の上昇傾向は続いている。市場の空室在庫の不足や、新規賃料の上昇を受け、契約更新時に強気の賃料値上げをする貸主が依然として多い。

図表8:支払賃料インデックス  


フリーレント

図表9は、新規契約のうちフリーレントを付与した割合(付与率)と、フリーレント期間の平均値(平均フリーレント月数)の推移である。今期は、「フリーレントあり契約の平均月数」が前期から0.1ヶ月増の3.6ヶ月、「全契約の平均月数」が前期から0.1ヶ月減の1.6ヶ月であった。

図表9:フリーレント  

2011年以降フリーレントの付与率は低下してきたが、2016年頃から横ばいで推移しており、フリーレントを付与する慣習が市場に広く浸透していることがわかる。また、賃料水準の上昇が続いており、交渉の結果として比較的長期フリーレントを付与するケースも一部にみられる。

マーケット循環

図表10は、横軸に空室率、縦軸に新規成約賃料インデックスをとって四半期ごとにプロットしたものである。2001年以降右下方向(空室率上昇・賃料下落)に移動し、2003年から2004年の停滞期を経て、2005年以降左上方向(空室率低下・賃料上昇)へ移動し、2008年以降再び右下方向へ移動、とマーケットが循環しながら推移する様子が観察できる。

図表10:マーケット循環  

2013年以降オフィス賃貸マーケットは回復期に入り、今期もその傾向は継続している。また、空室率は微減し、賃料が上昇したため、左上方向に移動した。




※本レポートに関して、「図表9:フリーレント」において「2019Q3 の平均FR 月数 FR あり契約」の値を表示する位置に誤りがございましたので訂正いたします。(2019 年11 月7 日)
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