2019.01.23

【東京23区】オフィスピラミッド2019

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区の「オフィスピラミッド2019」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。なお、同日に大阪市版(*1)も発表している。

１．中小規模と大規模の比較

2019年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,281万坪である。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルのストックは605万坪であり、全体の47%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは676万坪と全体の53%を占め、大規模ビルと中小規模ビルがほぼ同じ面積となっている【図表1】。

オフィスストック全体の平均築年数は30.9年となった。規模別では、中小規模ビルが31.6年、大規模ビルが23.3年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2019（賃貸面積ベース）

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,206棟、うち中小規模ビルが8,459棟（92%）、大規模ビルは747棟（8%）であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2019（棟数ベース）

中小規模ビルはバブル期に竣工した物件（1986~1997年竣工。築22~33年）が多く、築20年以上が498万坪と中小規模ビルの82%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は107万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,380棟、築20年未満が1,079棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が339万坪、築20年未満が337万坪とほぼ同量である。棟数でみても、築20年以上が411棟と、築20年未満の336棟をやや上回っているものの、その差は小さく、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

２．都心５区と周辺18区の比較　

さらに、都心5区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）と周辺18区に分けてストックをみてみる。

2019年末時点の東京都心5区オフィスストックは賃貸面積ベースで965万坪と、東京23区全体のストックの75%を占める。うち、中小規模ビルは448万坪（46%）、大規模ビルは517万坪（54%）であった【図表3】。また、都心5区のストック全体の平均築年数は31.2年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は31.9年となり、大規模ビルの平均築年数24.2年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2019（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは6,782棟、うち中小規模ビルが6,227棟（92%）、大規模ビルが555棟（8%）であった【図表4】。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド（棟数ベース）

一方で、2019年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで316万坪と東京23区全体のストックの25%にあたる。うち、中小規模ビルは157万坪と周辺18区全体のストックの50%、大規模ビルは159万坪で50%である【図表5】。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は30.0年で、都心5区の31.2年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は30.8年、大規模ビルの平均築年数は20.6年となった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2019（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは2,424棟、うち中小規模ビルが2,232棟（92%）、大規模ビルが192棟（8%）であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2019（棟数ベース）

３．2000年との比較

2000年末時点の東京23区のオフィスストックは賃貸面積ベースで983万坪、うち中小規模ビルが574万坪、大規模ビルが409万坪と、やや中小規模ビルの方が多かった【図表7】。

築年別でみると、中小規模ビル、大規模ビルともに築20年未満が約60%を占めていた。平均築年数は全体で16.8年、中小規模ビルが16.7年、大規模ビルが17.0年と、大規模ビルと中小規模ビルに大きな差はない。

【図表7】東京23区オフィスピラミッド2000（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは2000年末時点で8,790棟、うち中小規模ビルが8,289棟、大規模ビルが501棟であった【図表8】。

【図表8】東京23区オフィスピラミッド2000（棟数ベース）

2000年と2019年を比較したものが【図表9】である。東京23区全体では、2000年から2019年にかけて賃貸面積ベースで約300万坪（約30%）、棟数ベースで約420棟（約5%）の増加となった。

規模別でみると、大規模ビルはバブル崩壊後も毎年一定量の供給があり、賃貸面積ベースで約270万坪（約66%）、棟数ベースで約250棟（約49%）増加し、築20年以上と築20年未満がほぼ半々となっている。

一方、中小規模ビルはバブル期の大量供給以降、低水準の供給が続いており、賃貸面積で約30万坪（約5%）、棟数で170棟（約2%）の増加となった。その結果、2000年には賃貸面積・棟数ともに築20年未満が60%を超えていたが、2019年末には20%を切った。

平均築年数は、2000年から2019年にかけて、中小規模ビルで16.7年から31.6年と高齢化が進んだのに対し、大規模ビルでは17.0年から23.3年と、約6年の延びにとどまった。

【図表9】東京23区オフィスピラミッド2000と2019（賃貸面積ベース）

今後も大規模ビルは新規供給が続き、同規模間の競争が一層激しくなると予想される。また、中小規模ビルは高齢化がさらに進み、適切な機能更新、改修などの良質なストック形成への取り組みが必要となるだろう。

英語版：News & Research