供給・ストック

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2016.12.26

【東京23区】オフィス新規供給量2017・オフィスピラミッド2017

 ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23 区のオフィス新規供給量2017とオフィスピラミッド2017を公表する。新築されるオフィスの賃貸面積を集計したオフィス新規供給量(以下、供給量)は、オフィスマーケットの需給バランスへの今後の直接的な影響をみるものである。また、マーケットに存在するオフィスの賃貸面積の合計面積を集計したオフィスピラミッドは、オフィスビルを大規模と中小規模別に、築年ごとのストック量(賃貸面積、棟数)を比較したもので、大規模と中小規模ビルのバランスや築年構成などをみることができる。

 これまで、それぞれ別に公表していた供給量とオフィスピラミッドを今回よりまとめて公表していくこととした。

主な調査結果

【東京23区】オフィス新規供給量2017

  • ・2017年の新規供給量は11.7万坪と、過去10年で最少であった2013年と同等に少ないが、2018年から2020年にかけて、各年20万坪前後と比較的大規模な供給量となる。
  • ・2017年から2020年の新規供給量は、賃貸面積ベースで年平均18.1万坪となり、過去10年平均の18.0万坪と同程度となる。
  • ・2017年から2020年の供給量の68%が都心3区の千代田区・中央区・港区に集中している。
  • ・東京23区の新規供給量(2017~2020年)の2016年末オフィスストックに対する割合(新規供給率)は、6.0%(年平均1.5%)程度になる見込み。

【東京23区】オフィスピラミッド2017

  • ・2017年末のオフィスストックは賃貸面積ベースで1,226万坪、うち、中小規模ビルが577万坪(47%)、大規模ビルが649万坪(53%)と大規模ビルが半数以上を占める。
  • ・棟数ベースでは8,395棟、うち中小規模ビルが7,672棟と9割以上を占める。
  • ・平均築年数はストック全体で29.1年、中小規模ビルが29.7年、大規模ビルが22.5年と、中小規模ビルにおいて特にストックが高齢化している。
  • ・エリア別にみると、都心5区のオフィスストックが賃貸面積ベースで930万坪、周辺18区が296万坪、棟数ベースで都心5区が6,424棟、周辺18区が1,971棟と、都心5区が全体の約3/4を占める。
  • ・エリア別にみた平均築年数は、都心5区で29.6年、周辺18区で27.3年となっている。


※本レポートに関して、以下の誤りがございましたので訂正いたします(2017年2月14日)。
 ・周辺18区の棟数:1,972棟→1,971棟。併せて【図表7】【図表8】を差し替え
 ・8ページ1行目:「棟数ベースでは東京都心5区」→「棟数ベースでは東京周辺18区」

【東京23区】オフィス新規供給量2017

 2017年の東京23区における新規供給量は過去平均を大きく下回る11.7万坪である。一方で、2018年以降の供給量は、それぞれ20万坪前後と過去平均を上回る予定となっている。また、2017年から2020年までの供給量は、前回公表*1の2016年から2019年までの年平均18.6万坪を下回る年平均18.1万坪となった【図表1】。2007年から2016年の年平均(以下、過去平均)と比較すると、2017から2020年の供給量は同程度となる。

 延床1万坪以上の大規模物件をみると、2017年から2020年までの年平均供給量が16.5万坪となり、過去年平均13.8万坪を上回る見込みである。特に2018年以降は各年18万坪を超える予定で、大規模物件の供給が大量に続くことになる。

 また、東京23区の2016年末オフィスストックに対する新規供給量(2017~2020年)の割合である新規供給率は、6.0%(年平均1.5%)相当となる。

*1 2015年12月24日「オフィス新規供給量調査2016

【図表1】東京23区供給量(賃貸面積)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig1


 エリア別にみると、全体の68%が都心3区の千代田区・中央区・港区に供給される予定である。主なエリアの特徴は以下のとおり【図表2】。

〇都心部の中心である丸の内・大手町・有楽町は、約12万坪と供給量が最も大きい。このエリアは連鎖的な建替えによる再開発が続いており、今後も継続して大規模な供給が予定されている。

〇芝浦・海岸は、従前、オフィス用途以外のエリアで、大規模な再開発による新規供給が予定されている。

〇虎ノ門エリアは、環状2号線や地下鉄新駅、BRT等のインフラ整備や、ホテル・医療施設など一体的な再開発が行われており、今後も大規模な再開発による供給が続く。

【図表2】エリア別供給量(2017-2020年)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig2

【東京23区】オフィスピラミッド2017

 オフィスピラミッドとは、男女別に年齢ごとの人口を表した「人口ピラミッド」に倣い、オフィスビルを大規模と中小規模に分け、築年ごとにストック量(賃貸面積、棟数)を比較したものである。大規模と中小規模ビルのバランスやそれらの築年構成などをみることができる。

1.大規模と中小規模のバランス

 2017年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,226万坪である。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは577万坪であり、ストック全体の47%を占める。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは649万坪と53%を占め、賃貸面積では大規模ビルと中小規模ビルが約半々となっている【図表3】。

 ストック全体の平均築年数は29.1年となった。うち、中小規模ビルにおいて特にストックが高齢化している。

【図表3】東京23区オフィスピラミッド2017
(賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig3

 一方で、棟数ベースでは東京23区全体で8,395棟、うち中小規模ビルが7,672棟と全体の91%、大規模ビルは723棟と全体の9%を占めている【図表4】。

 中小規模ビルはバブル期に竣工した物件(1986~1997年竣工。築20~31年)が多く、築20年以上が6,586棟と8割を超える。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は1,086棟となった。賃貸面積でみても、築20年以上が468万坪、築20年未満が109万坪と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

 大規模ビルは築20年以上が398棟、築20年未満が325棟と、築20年以上が築20年未満をやや上回っているものの、その差は小さい。賃貸面積でみても、築20年以上が324万坪、築20年未満が325万坪と、築20年以上と築20年未満がほぼ同数であり、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

【図表4】東京23区オフィスピラミッド2017
(棟数ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig4

2.エリア別の特性(都心5区と周辺18区別)

 さらに、都心5区と周辺18区に分けてストックをみてみる。2017年末時点の東京都心5区オフィスストックは賃貸面積ベースで930万坪と、東京23区全体のストックの76%を占める。うち、中小規模ビルは436万坪と都心5区全体のストックの47%、大規模ビルは495万坪と53%を占める【図表5】。

 都心5区のストック全体の平均築年数は29.6年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は30.1年となり、大規模ビルの平均築年数23.8年に比べ高齢化が進んでいる。

【図表5】東京都心5区オフィスピラミッド2017
(賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig5

 棟数ベースでは東京都心5区で6,424棟、うち中小規模ビルが5,889棟と全体の92%、大規模ビルが535棟と全体の8%を占めている【図表6】。

【図表6】東京都心5区オフィスピラミッド2017
(棟数ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig6

 一方で、2017年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで296万坪と、東京23区全体のストックの24%を占める。うち、中小規模ビルは141万坪と、周辺18区全体のストックの48%、大規模ビルは154万坪と52%を占めている【図表7】。

 周辺18区のストック全体の平均築年数は、東京5区よりもやや若い27.3年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は28.2年となるのに対し、大規模ビルの平均築年数は18.7年となった。これは、周辺18区の大規模ビルにおいて、築30年を超えるビルが殆ど存在しないためであると考えられる。

【図表7】東京周辺18区オフィスピラミッド2017
(賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig7

 棟数ベースでは東京周辺18区で1,971棟、うち中小規模ビルが1,784棟と全体の90%、大規模ビルが188棟と全体の10%を占めている【図表8】。また、中小規模ビルはそのほとんどがバブル期に建てられたビルである。

【図表8】東京周辺18区オフィスピラミッド2017
(棟数ベース、大規模と中小規模の比較)

1612-office_new_supply_stock_pyramid_tokyo_2017_fig8

調査概要

オフィス新規供給量調査

●調査時点

 2016年11月

●調査エリア

 東京23区

●対象物件

 延床面積3,000坪以上、主な用途がオフィス (原則、自社ビルを除く)

●集計対象

 オフィス賃貸面積(坪)

●調査方法

 新聞記事など、一般的に公開されている情報を基に、一部現地調査ならびに事にヒアリングを実施


* 本調査は新たに供給される建物の面積を対象としている。また、全数調査ではないことに留意。
* 賃貸面積が公表等されている場合は当該賃貸面積、公表されていない場合は、京都大学大学院工学研究科建築学専攻加藤直樹研究室との共同研究結果から導き出された計算式を使用し、延床面積より推計。
* 本供給量は調査時点期間での推計値であり、日々情報が追加、更新されるため、供給量の数値は変動する。


オフィスピラミッド

●調査時点

 2016年11月

●調査エリア

 東京23区

●対象物件

 2017年末時点において、延床面積300坪以上、1946年以降に竣工(予定含む)した主な用途が事務所のオフィスビル

●集計対象

 <大規模>延床面積5,000坪以上、<中小規模>延床面積300坪以上5,000坪未満のオフィスビルの棟数およス賃貸面積(坪)


* 収集データは、新聞記事など一般に公開されている情報のほか、賃貸募集(過去を含む)された情報などをもとに築年が判明している物件を対象として集計した。なお、原則自社ビルを除いている。
* 建替えや滅失したケースは把握できたものを集計に反映している。
* 本調査は調査時点での集計値であり、日々情報が追加、更新される。
* 2017年に関しては、2016年11月時点で竣工予定日が判明しているものを対象とした。
* 賃貸面積は、公表されている場合は当該面積を採用し、公表されていない場合は京都大学大学院工学研究科建築学専攻加藤直樹研究室との共同研究で導き出された計算式により、延床面積から推計した面積を採用した。
* 旧耐震ビルとは、1981年新耐震設計法が施行される前の設計法に基づき建てられたビル。本稿では1981年以前に竣工のビルを旧耐震ビルとした。
※当レポート記載の内容等は作成時点のものであり、正確性、完全性を保証するものではありません。
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