2016.12.26

【東京23区】オフィス新規供給量2017・オフィスピラミッド2017

　ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23 区のオフィス新規供給量2017とオフィスピラミッド2017を公表する。新築されるオフィスの賃貸面積を集計したオフィス新規供給量（以下、供給量）は、オフィスマーケットの需給バランスへの今後の直接的な影響をみるものである。また、マーケットに存在するオフィスの賃貸面積の合計面積を集計したオフィスピラミッドは、オフィスビルを大規模と中小規模別に、築年ごとのストック量（賃貸面積、棟数）を比較したもので、大規模と中小規模ビルのバランスや築年構成などをみることができる。

　これまで、それぞれ別に公表していた供給量とオフィスピラミッドを今回よりまとめて公表していくこととした。

【東京23区】オフィス新規供給量2017

　2017年の東京23区における新規供給量は過去平均を大きく下回る11.7万坪である。一方で、2018年以降の供給量は、それぞれ20万坪前後と過去平均を上回る予定となっている。また、2017年から2020年までの供給量は、前回公表*1の2016年から2019年までの年平均18.6万坪を下回る年平均18.1万坪となった【図表1】。2007年から2016年の年平均（以下、過去平均）と比較すると、2017から2020年の供給量は同程度となる。

　延床1万坪以上の大規模物件をみると、2017年から2020年までの年平均供給量が16.5万坪となり、過去年平均13.8万坪を上回る見込みである。特に2018年以降は各年18万坪を超える予定で、大規模物件の供給が大量に続くことになる。

　また、東京23区の2016年末オフィスストックに対する新規供給量（2017～2020年）の割合である新規供給率は、6.0％（年平均1.5％）相当となる。

【図表1】東京23区供給量（賃貸面積）

　エリア別にみると、全体の68％が都心3区の千代田区・中央区・港区に供給される予定である。主なエリアの特徴は以下のとおり【図表2】。

〇都心部の中心である丸の内・大手町・有楽町は、約12万坪と供給量が最も大きい。このエリアは連鎖的な建替えによる再開発が続いており、今後も継続して大規模な供給が予定されている。

〇芝浦・海岸は、従前、オフィス用途以外のエリアで、大規模な再開発による新規供給が予定されている。

〇虎ノ門エリアは、環状2号線や地下鉄新駅、ＢＲＴ等のインフラ整備や、ホテル･医療施設など一体的な再開発が行われており、今後も大規模な再開発による供給が続く。

【図表2】エリア別供給量（2017-2020年）

【東京23区】オフィスピラミッド2017

　オフィスピラミッドとは、男女別に年齢ごとの人口を表した「人口ピラミッド」に倣い、オフィスビルを大規模と中小規模に分け、築年ごとにストック量（賃貸面積、棟数）を比較したものである。大規模と中小規模ビルのバランスやそれらの築年構成などをみることができる。

１．大規模と中小規模のバランス

　2017年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,226万坪である。うち、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは577万坪であり、ストック全体の47%を占める。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは649万坪と53%を占め、賃貸面積では大規模ビルと中小規模ビルが約半々となっている【図表3】。

　ストック全体の平均築年数は29.1年となった。うち、中小規模ビルにおいて特にストックが高齢化している。

【図表3】東京23区オフィスピラミッド2017
（賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較）

　一方で、棟数ベースでは東京23区全体で8,395棟、うち中小規模ビルが7,672棟と全体の91%、大規模ビルは723棟と全体の9%を占めている【図表４】。

　中小規模ビルはバブル期に竣工した物件（1986~1997年竣工。築20~31年）が多く、築20年以上が6,586棟と8割を超える。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は1,086棟となった。賃貸面積でみても、築20年以上が468万坪、築20年未満が109万坪と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

　大規模ビルは築20年以上が398棟、築20年未満が325棟と、築20年以上が築20年未満をやや上回っているものの、その差は小さい。賃貸面積でみても、築20年以上が324万坪、築20年未満が325万坪と、築20年以上と築20年未満がほぼ同数であり、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

【図表４】東京23区オフィスピラミッド2017
（棟数ベース、大規模と中小規模の比較）

２．エリア別の特性（都心5区と周辺18区別）

　さらに、都心5区と周辺18区に分けてストックをみてみる。2017年末時点の東京都心5区オフィスストックは賃貸面積ベースで930万坪と、東京23区全体のストックの76%を占める。うち、中小規模ビルは436万坪と都心5区全体のストックの47%、大規模ビルは495万坪と53%を占める【図表5】。

　都心5区のストック全体の平均築年数は29.6年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は30.1年となり、大規模ビルの平均築年数23.8年に比べ高齢化が進んでいる。

【図表5】東京都心5区オフィスピラミッド2017
（賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較）

　棟数ベースでは東京都心5区で6,424棟、うち中小規模ビルが5,889棟と全体の92%、大規模ビルが535棟と全体の8%を占めている【図表6】。

【図表6】東京都心5区オフィスピラミッド2017
（棟数ベース、大規模と中小規模の比較）

　一方で、2017年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで296万坪と、東京23区全体のストックの24%を占める。うち、中小規模ビルは141万坪と、周辺18区全体のストックの48%、大規模ビルは154万坪と52%を占めている【図表7】。

　周辺18区のストック全体の平均築年数は、東京5区よりもやや若い27.3年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は28.2年となるのに対し、大規模ビルの平均築年数は18.7年となった。これは、周辺18区の大規模ビルにおいて、築30年を超えるビルが殆ど存在しないためであると考えられる。

【図表7】東京周辺18区オフィスピラミッド2017
（賃貸面積ベース、大規模と中小規模の比較）

　棟数ベースでは東京周辺18区で1,971棟、うち中小規模ビルが1,784棟と全体の90%、大規模ビルが188棟と全体の10%を占めている【図表8】。また、中小規模ビルはそのほとんどがバブル期に建てられたビルである。

【図表8】東京周辺18区オフィスピラミッド2017
（棟数ベース、大規模と中小規模の比較）