2016.09.21

１人あたりオフィス面積調査（2016年）

1人あたりオフィス面積は3.80坪と過去最小、１人あたりオフィス賃料も下落

ザイマックス不動産総合研究所は、企業におけるオフィスの利用実態を把握するため、オフィスビルに入居するテナント企業を対象に継続した調査を行っている。 本調査は、一般的な事務所に入居している企業における利用者１人あたりの賃借面積（以下「１人あたりオフィス面積」）について毎年分析しているものである。今回は2016年の１人あたりオフィス面積、１人あたりオフィス賃料をまとめた。

1．１人あたりオフィス面積の推移

2016年4月時点における各企業テナントの賃借面積と利用人数を集計し、１人あたりオフィス面積を計算した結果、中央値は3.80坪であった（半数のテナントは3.80坪より小さく、残りの半数のテナントは3.80坪より大きい）。

図表１は、１人あたりオフィス面積の年別推移を示したものである。2011年以降、１人あたりオフィス面積は減少を続けており、2016年は昨年に比べて0.07坪減少の3.80坪と、過去最小を記録した。

【図表１】１人あたりオフィス面積の推移（2008～2016年、東京23区）

2. １人あたりオフィス賃料の推移

2016年4月時点における各テナント企業の支払う月額賃料総額をそれぞれの利用人数で割り、１人あたりオフィス賃料を計算した結果、中央値は64,697円であった（半数のテナントは従業員1人あたり64,697円より少なく、残りの半数のテナントは64,697円より多い）。

図表2は１人あたりオフィス賃料の年別推移を示したものである。2011年以降、１人あたりオフィス賃料は減少を続けていたが、2015年にマーケットの回復を受けて増加した。2016年は昨年より約0.76％（495円）減と再び減少に転じた。

【図表２】１人あたりオフィス賃料の推移（2009年～2016年、東京23区）

3. 考察

《企業の人数変化の分布》

1人あたりオフィス面積および１人あたりオフィス賃料の減少の背景には、企業業績の回復による企業の人員増があると考えられる。総務省と厚生労働省の調査（※）によると、今年4月の完全失業率は3.2%、有効求人倍率は1.34倍と、雇用情勢は確実に改善している。また、東京都では有効求人倍率が2.02倍と、1974年6月以来の高い水準となった。

図表3は今回調査対象となった企業のうち、2年連続データがとれ、比較可能な企業（2年連続で入居しているテナント）における利用人数の変化の分布を示している。

昨年よりオフィスの利用人数が増えた企業の割合と減った企業の割合を比較すると、増えた企業の割合（46%）の方が減った企業（32%）より多い。さらに、増員・減員した企業の割合は昨年と変わらないものの、人数を大きく増やした企業の割合が増える一方で、人数を大きく減らした企業の割合が減少した。

テナント個別に分析しても、前述の１人あたりオフィス面積および１人あたり賃料の減少には企業の人員増が背景にあることがわかる。

【図表３】　企業の人数変化の分布（2015～2016）

《新規テナントと継続テナントの１人あたりオフィス面積の比較》

図表4は新規に入居したテナントと、前年度から継続して入居しているテナントに分けて集計した１人あたりオフィス面積を示している。

リーマンショック後の不況を背景としたオフィスの縮小移転の流れを受け、新規テナントの１人あたりオフィス面積は2009年以降縮小し、2010年には3.56坪/人と継続テナントに比べ狭い水準となった。

2013年に入り、新規テナントの１人あたりオフィス面積は拡大に転じ、2014年には4.25坪/人と余裕を持った結果になった。2012年に大量にオフィスの新規供給があったこと、景気回復を背景に企業が将来の事業拡大・人員増に向けてオフィスを広めに確保しようとした動きがあったことが背景にあると考えられる。

その後、2015年からは新規の方が若干狭いが、継続とほぼ同水準の結果となっている。これは、空室率・空室面積の減少、市場賃料上昇によるコスト意識の高まり、フリーアドレスの導入、人員採用の一服感などの影響が考えられる。

【図表４】　新規テナントと継続テナントの１人あたりオフィス面積の推移
（2008～2016）