【東京23区】時代とともに変化するオフィス仕様2026

オフィスビルを取り巻く環境は、働き方の変化や設備需要の高度化、立地選好の変化などを背景に、求められる仕様が更新されつつある。では、東京23区のオフィスビルストックは、竣工年代とともにどのように変化してきたのだろうか。

ザイマックス総研では、東京23区に立地するオフィスビルを対象に、テナント募集資料等で観測できた仕様データをもとに、天井高・床荷重・電気容量などの建物内スペックに加え、耐震性および周辺環境（Walkability Index）の観点から、年代別・規模別の特徴を整理した。本ページは＜概要版＞として一部を抜粋したものである。

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中小規模ビル・大規模ビルともに、竣工年代が新しくなるほど天井高は上昇し、床荷重も概ね増加している。また、大規模ビルでは竣工年代が新しくなるほど高層化が進んでおり、2020年以降は平均27階まで上昇している。

特に大規模ビルをみると1980～1999年年代では他年代と比べて延床面積および基準階面積が小さく、駅徒歩が長い傾向がみられ、この年代に比較的小さいビルの供給や相対的に駅距離のある立地の供給が一定程度増えた可能性を示唆している。背景として、当時の開発環境や供給構造（バブル期前後を含む）により、規模・立地条件の分布が他年代と異なった影響が考えられる。

なお、中小規模ビルでは2020年以降、天井高は上昇している一方で、延床面積・基準階面積は2010～2019年より縮小している。これは、中小規模の新規供給が「高仕様化」と「大規模化」が必ずしも同時に進んでいないことを示している。

【図表1-1】中小規模ビル：各仕様の平均値

【図表1-2】大規模ビル：各仕様の平均値

topic1でも確認できるよう、駅徒歩分数は全体として短縮傾向にあり、特に大規模ビルにおいては、近年の供給物件ほど駅近立地に集中している。建物内スペックだけでなく周辺都市環境を捉えるためにWalkability Index（オフィス・住宅の2指標）（*1）を用い、立地環境の分布を可視化した【図表2-1】【図表2-2】。

Walkability Index（オフィス）のスコア分布をみると、就業地としての歩行利便性は年代が新しいほど一様に高まるわけではなく、各年代の供給が就業集積地と周縁部のどちらに偏っていたかといった立地構成の影響を強く受けることがわかる【図表2-1】。中小規模ビルは中位帯を中心に広く分布する一方、大規模ビルは年代による振れが大きく、同じ規模でも立地の性格が多様であることが示唆される。

Walkability Index（住宅）のスコア分布をみると、周辺の生活利便性についても同様に、年代とともに単調に改善するのではなく、供給が集中したエリア特性によって分布が左右されることがわかる【図表2-2】。中小規模ビルは一定のレンジに分散し、大規模ビルは年代による構成比の変化が大きい。オフィス指標と住宅指標を併用することで、就業地としての利便性と生活環境としての利便性が必ずしも一致しない点も含め、立地環境の多様性を整理できる。

【図表2-1】Walkability Index（オフィス）の分布

【図表2-2】Walkability Index（住宅）の分布

【図表3】は、耐震性の有無について、新耐震、旧耐震（耐震性の表明有り）、旧耐震（耐震性の表明無し）にわけて割合を示したものである。新耐震は、データベース上で「新耐震」とされている物件に加え、耐震性能の表示がない場合は竣工年が1985年以降の物件を新耐震として扱った。旧耐震（耐震性の表明有り）は、上記以外のうち、データベース上で耐震性能を確認できた物件である。旧耐震（耐震性の表明無し）は、旧耐震に該当する物件のうち、耐震性能の確認情報が得られなかった物件である。

「新耐震」およびテナント募集資料等で「耐震性を有している」旨の表記をしていたビルの割合は、大規模ビル95%、中小規模ビル79%となった。「旧耐震（耐震性の表明有り）」であったビルのうち、「耐震改修を行った」旨を表記していたものは、大規模ビルで全体の3%、中小規模ビルで全体の1%あり、大規模ビルでは中小規模ビルに比べて耐震改修の実施が進んでいる様子がうかがえた(*2)。また、新耐震基準が適用される以前であっても、高層ビルでは耐震面において十分な許容度を確保した設計が求められたことも、大規模ビルでは耐震性を有していたビルが多かった理由と考えられる。

【図表3】耐震性の有無