供給・ストック

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2023.01.18

オフィスピラミッド 2023

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区と大阪市の「オフィスピラミッド2023」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。

主な調査結果

    1. 【東京23区】中小規模と大規模の比較

  • ・ 2023年末時点のオフィスストックは賃貸面積ベースで1,311万坪、うち中小規模ビルが607万坪(46%)、大規模ビルが704万坪(54%)と、大規模ビルがやや多い。
  • ・ 棟数ベースでは9,400棟、うち中小規模ビルが8,642棟と92%を占める。
  • ・ 平均築年数はストック全体で33.4年、中小規模ビルが34.2年、大規模ビルが25.0年と、中小規模ビルにおいて特にストックが高齢化している。
  • 2. 【東京23区】都心5区と周辺18区の比較

  • ・ 都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィスストックは賃貸面積ベースで981万坪、棟数ベースで6,862棟、周辺18区は賃貸面積ベースで330万坪、棟数ベースで2,538棟と、都心5区が賃貸面積ベースでストック全体の75%、棟数ベースでストック全体の73%を占める。
  • ・ 平均築年数は、都心5区で33.6年、周辺18区で33.2年である。
  • 3. 【大阪市】中小規模と大規模の比較

  • ・ 2023年末時点のオフィスストックは賃貸面積ベースで286万坪、うち中小規模ビルが142万坪(50%)、大規模ビルが144万坪(50%)とほぼ同量である。
  • ・ 棟数ベースでは1,769棟、うち中小規模ビルが1,578棟と89%を占める。
  • ・ 平均築年数はストック全体で34.8年、中小規模ビルが35.3年、大規模ビルが31.1年である。

1. 【東京23区】中小規模と大規模の比較

2023年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,311万坪である【図表1】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルのストックは607万坪であり、全体の46%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは704万坪と全体の54%を占め、大規模ビルがやや多い。

オフィスストック全体の平均築年数は33.4年となった。規模別では、中小規模ビルが34.2年、大規模ビルが25.0年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2023(賃貸面積ベース)

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,400棟、うち中小規模ビルが8,642棟(92%)、大規模ビルは758棟(8%)であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2023(棟数ベース)

中小規模ビルはバブル期前後に竣工した物件(1986~1997年竣工、築26~37年)が多く、築20年以上が506万坪と中小規模ビルの83%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は101万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,534棟、築20年未満が1,108棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が391万坪、築20年未満が313万坪で、2022年末時点と比べて築20年以上の割合が4ポイント増加し56%となった。棟数でみても築20年以上が460棟、築20年未満が298棟となり、築20年以上が2022年末時点から3ポイント増加して61%に達した。これは、大量供給のあった2003年に竣工した物件が築20年以上となったためである。

2. 【東京23区】都心5区と周辺18区の比較

次に、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)と周辺18区に分けてストックをみてみる。2023年末時点の東京都心5区のオフィスストックは賃貸面積ベースで981万坪と、東京23区全体のストック(1,311万坪)の75%を占める【図表3】。うち、中小規模ビルは447万坪(46%)、大規模ビルは534万坪(54%)であった。また、都心5区のストック全体の平均築年数は33.6年であった。規模別では、中小規模ビルの平均築年数は34.2年であり、大規模ビルの平均築年数25.7年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2023(賃貸面積ベース)

棟数ベースでは東京都心5区全体で6,862棟と東京23区全体のストック(9,400棟)の73%を占める【図表4】。うち、中小規模ビルは6,310棟(92%)、大規模ビルは552棟(8%)であった。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド2023(棟数ベース)

一方で、2023年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで330万坪と東京23区全体のストック(1,311万坪)の25%にあたる【図表5】。うち、中小規模ビルは160万坪と周辺18区全体のストックの48%、大規模ビルは170万坪と52%を占める。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は33.2年で、都心5区の33.6年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は34.0年、大規模ビルの平均築年数は23.3年であった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2023(賃貸面積ベース)

棟数ベースでは東京周辺18区全体で2,538棟、うち中小規模ビルが2,332棟(92%)、大規模ビルが206棟(8%)であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2023(棟数ベース)

3. 【大阪市】中小規模と大規模の比較

2023年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで286万坪である【図表7】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルは142万坪(50%)、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは144万坪(50%)と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルがほぼ同量となっている。また、大阪市のオフィスストック(286万坪)は、東京23区のオフィスストック(1,311万坪)の22%である。

オフィスストック全体の平均築年数は34.8年であった。規模別では、中小規模ビルが35.3年、大規模ビルが31.1年であった。

築年別の構成をみると、中小規模ビルは築20年以上が126万坪、築20年未満が16万坪と、築20年以上のストックが89%を占めており、ここ20年の供給量が少ないことがわかる。大規模ビルは築20年以上が103万坪、築20年未満が41万坪と、築20年以上のストックが72%となった。

【図表7】大阪市オフィスピラミッド2023(賃貸面積ベース)

棟数ベースでは大阪市全体で1,769棟、うち中小規模ビルが1,578棟(89%)、大規模ビルが191棟(11%)であった【図表8】。

【図表8】大阪市オフィスピラミッド2023(棟数ベース)

調査概要

調査時点

2022年12月

調査エリア

東京23区、大阪市

対象物件

2023年末時点において、延床面積300坪以上、1946年以降に竣工した(予定含む)主な用途が事務所のオフィスビル(原則、自社ビルを除く)

集計対象

<大規模>延床面積5,000坪以上、<中小規模>延床面積300坪以上5,000坪未満のオフィスビルの棟数およびオフィス賃貸面積(坪)

調査方法

新聞記事など一般的に公開されている情報を基に、一部現地調査ならびに事業者にヒアリングを実施して集計

備考

* 建替えや滅失したケースは把握できたものを集計に反映している。よって、全体および特定の築年においてはストック量が前年調査から減少する場合がある。
* 端数処理のため、合計が一致しない場合がある。
* 本調査は調査時点での集計値であり、日々情報が追加、更新される。したがって、昨年度公表数値との差異は必ずしも新規竣工または滅失によるものではない。
* 2023年に関しては、2022年12月時点で竣工予定日が判明しているものを対象とした。
* 賃貸面積は、公表されている場合は当該面積を採用し、公表されていない場合は京都大学大学院工学研究科建築学専攻加藤直樹研究室との共同研究で導き出された計算式により、延床面積から推計した面積を採用した。
* 本稿では新耐震設計法が施行される1981年以前に竣工したビルを旧耐震基準世代のビルとして集計している。
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