2023.01.18

オフィスピラミッド 2023

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区と大阪市の「オフィスピラミッド2023」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。

1. 【東京23区】中小規模と大規模の比較

2023年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,311万坪である【図表1】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルのストックは607万坪であり、全体の46%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは704万坪と全体の54%を占め、大規模ビルがやや多い。

オフィスストック全体の平均築年数は33.4年となった。規模別では、中小規模ビルが34.2年、大規模ビルが25.0年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2023（賃貸面積ベース）

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,400棟、うち中小規模ビルが8,642棟（92%）、大規模ビルは758棟（8%）であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2023（棟数ベース）

中小規模ビルはバブル期前後に竣工した物件（1986～1997年竣工、築26～37年）が多く、築20年以上が506万坪と中小規模ビルの83%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は101万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,534棟、築20年未満が1,108棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が391万坪、築20年未満が313万坪で、2022年末時点と比べて築20年以上の割合が4ポイント増加し56%となった。棟数でみても築20年以上が460棟、築20年未満が298棟となり、築20年以上が2022年末時点から3ポイント増加して61%に達した。これは、大量供給のあった2003年に竣工した物件が築20年以上となったためである。

2. 【東京23区】都心5区と周辺18区の比較

次に、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）と周辺18区に分けてストックをみてみる。2023年末時点の東京都心5区のオフィスストックは賃貸面積ベースで981万坪と、東京23区全体のストック（1,311万坪）の75%を占める【図表3】。うち、中小規模ビルは447万坪（46%）、大規模ビルは534万坪（54%）であった。また、都心5区のストック全体の平均築年数は33.6年であった。規模別では、中小規模ビルの平均築年数は34.2年であり、大規模ビルの平均築年数25.7年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2023（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは東京都心5区全体で6,862棟と東京23区全体のストック（9,400棟）の73%を占める【図表4】。うち、中小規模ビルは6,310棟（92%）、大規模ビルは552棟（8%）であった。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド2023（棟数ベース）

一方で、2023年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで330万坪と東京23区全体のストック（1,311万坪）の25%にあたる【図表5】。うち、中小規模ビルは160万坪と周辺18区全体のストックの48%、大規模ビルは170万坪と52%を占める。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は33.2年で、都心5区の33.6年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は34.0年、大規模ビルの平均築年数は23.3年であった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2023（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは東京周辺18区全体で2,538棟、うち中小規模ビルが2,332棟（92%）、大規模ビルが206棟（8%）であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2023（棟数ベース）

3. 【大阪市】中小規模と大規模の比較

2023年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで286万坪である【図表7】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルは142万坪（50%）、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは144万坪（50%）と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルがほぼ同量となっている。また、大阪市のオフィスストック（286万坪）は、東京23区のオフィスストック（1,311万坪）の22%である。

オフィスストック全体の平均築年数は34.8年であった。規模別では、中小規模ビルが35.3年、大規模ビルが31.1年であった。

築年別の構成をみると、中小規模ビルは築20年以上が126万坪、築20年未満が16万坪と、築20年以上のストックが89%を占めており、ここ20年の供給量が少ないことがわかる。大規模ビルは築20年以上が103万坪、築20年未満が41万坪と、築20年以上のストックが72%となった。

【図表7】大阪市オフィスピラミッド2023（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは大阪市全体で1,769棟、うち中小規模ビルが1,578棟（89%）、大規模ビルが191棟（11%）であった【図表8】。

【図表8】大阪市オフィスピラミッド2023（棟数ベース）