2022.01.12

オフィスピラミッド 2022

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区と大阪市の「オフィスピラミッド2022」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。

1. 【東京23区】中小規模と大規模の比較

2022年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,298万坪である【図表1】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルのストックは607万坪であり、全体の47%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは691万坪と全体の53%を占め、大規模ビルと中小規模ビルがほぼ同じ面積となっている。

オフィスストック全体の平均築年数は32.9年となった。規模別では、中小規模ビルが33.6年、大規模ビルが24.9年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2022（賃貸面積ベース）

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,378棟、うち中小規模ビルが8,620棟（92%）、大規模ビルは758棟（8%）であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2022（棟数ベース）

中小規模ビルはバブル期に竣工した物件（1986～1997年竣工、築25～36年）が多く、築20年以上が504万坪と中小規模ビルの83%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は103万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,523棟、築20年未満が1,097棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が361万坪、築20年未満が330万坪とほぼ同量である。棟数でみても、築20年以上が440棟と、築20年未満の318棟をやや上回っているものの、その差は小さく、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

2. 【東京23区】都心5区と周辺18区の比較

次に、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）と周辺18区に分けてストックをみてみる。2022年末時点の東京都心5区のオフィスストックは賃貸面積ベースで969万坪と、東京23区全体のストック（1,298万坪）の75%を占める【図表3】。うち、中小規模ビルは449万坪（46%）、大規模ビルは520万坪（54%）であった。また、都心5区のストック全体の平均築年数は33.1年であった。うち、中小規模ビルの平均築年数は33.7年であり、大規模ビルの平均築年数25.7年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2022（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは6,862棟、うち中小規模ビルが6,307棟（92%）、大規模ビルが555棟（8%）であった【図表4】。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド2022（棟数ベース）

一方で、2022年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで330万坪と東京23区全体のストック（1,298万坪）の25%にあたる【図表5】。うち、中小規模ビルは159万坪と周辺18区全体のストックの48%、大規模ビルは171万坪と52%を占める。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は32.4年で、都心5区の33.1年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は33.3年、大規模ビルの平均築年数は22.7年であった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2022（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは2,516棟、うち中小規模ビルが2,313棟（92%）、大規模ビルが203棟（8%）であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2022（棟数ベース）

3. 【大阪市】中小規模と大規模の比較

2022年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで283万坪である【図表7】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルは141万坪（50%）、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは142万坪（50%）と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルがほぼ同量となっている。また、大阪市のオフィスストック（283万坪）は、東京23区のオフィスストック（1,298万坪）の約1/5である。

オフィスストック全体の平均築年数は34.0年であった。うち、中小規模ビルが34.4年、大規模ビルが30.3年であった。

築年別の構成をみると、中小規模ビルは築20年以上が124万坪、築20年未満が17万坪と、築20年以上のストックが88%を占めており、ここ20年の供給量が少ないことがわかる。大規模ビルは築20年以上が99万坪、築20年未満が43万坪であった。

【図表7】大阪市オフィスピラミッド2022（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは大阪市全体で1,749棟、うち中小規模ビルが1,561棟（89%）、大規模ビルは188棟（11%）であった【図表8】。

【図表8】大阪市オフィスピラミッド2022（棟数ベース）