2021.01.15

オフィスピラミッド 2021

ザイマックス不動産総合研究所は、今般、東京23区と大阪市の「オフィスピラミッド2021」を発表する。オフィスピラミッドは、延床面積300坪以上の主な用途がオフィスであるビルを対象に、築年ごとのオフィス賃貸面積、棟数を規模別に表したものである。

1.【東京23区】中小規模と大規模の比較

2021年末時点の東京23区オフィスストックは賃貸面積ベースで1,300万坪である【図表1】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルのストックは605万坪であり、全体の47%にあたる。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは695万坪と全体の53%を占め、大規模ビルと中小規模ビルがほぼ同じ面積となっている。

オフィスストック全体の平均築年数は32.3年となった。規模別では、中小規模ビルが33.0年、大規模ビルが24.3年と、中小規模ビルにおいてストックが高齢化している。

【図表1】東京23区オフィスピラミッド2021（賃貸面積ベース）

一方で、棟数ベースでは東京23区全体で9,318棟、うち中小規模ビルが8,563棟（92%）、大規模ビルは755棟（8%）であり、ストックの大部分は中小規模ビルである【図表2】。

【図表2】東京23区オフィスピラミッド2021（棟数ベース）

中小規模ビルはバブル期に竣工した物件（1986～1997年竣工、築24～35年）が多く、築20年以上が502万坪と中小規模ビルの83%を占める。バブル期以降は供給量が少なく、築20年未満は103万坪となった。棟数でみても、築20年以上が7,486棟、築20年未満が1,077棟と、築20年以上のオフィスビルが多数を占めている。

大規模ビルは築20年以上が352万坪、築20年未満が343万坪とほぼ同量である。棟数でみても、築20年以上が425棟と、築20年未満の330棟をやや上回っているものの、その差は小さく、バブル期以降も供給が続いてきたことがわかる。

2.【東京23区】都心5区と周辺18区の比較　

次に、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）と周辺18区に分けてストックをみてみる。2021年末時点の東京都心5区オフィスストックは賃貸面積ベースで975万坪と、東京23区全体のストック（1,300万坪）の75%を占める。うち、中小規模ビルは447万坪（46%）、大規模ビルは528万坪（54%）であった【図表3】。また、都心5区のストック全体の平均築年数は32.5年となった。うち、中小規模ビルの平均築年数は33.2年となり、大規模ビルの平均築年数25.2年に比べ築古化が進んでいる。

【図表3】東京都心5区オフィスピラミッド2021（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは6,836棟、うち中小規模ビルが6,279棟（92%）、大規模ビルが557棟（8%）であった【図表4】。

【図表4】東京都心5区オフィスピラミッド2021（棟数ベース）

一方で、2021年末時点の東京周辺18区オフィスストックは賃貸面積ベースで325万坪と東京23区全体のストック（1,300万坪）の25%にあたる。うち、中小規模ビルは158万坪と周辺18区全体のストックの49%、大規模ビルは167万坪で51%である【図表5】。また、周辺18区のストック全体の平均築年数は31.7年で、都心5区の32.5年と大きな差はない。規模別にみると、中小規模ビルの平均築年数は32.6年、大規模ビルの平均築年数は21.8年となった。

【図表5】東京周辺18区オフィスピラミッド2021（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは2,482棟、うち中小規模ビルが2,284棟（92%）、大規模ビルが198棟（8%）であった【図表6】。

【図表6】東京周辺18区オフィスピラミッド2021（棟数ベース）

3.【大阪市】中小規模と大規模の比較　

2021年末時点の大阪市オフィスストックは賃貸面積ベースで279万坪である【図表7】。うち、延床面積300坪以上5,000坪未満の中小規模ビルは140万坪、延床面積5,000坪以上の大規模ビルは139万坪と、賃貸面積では中小規模ビルと大規模ビルがほぼ同量となっている。また、大阪市のオフィスストック279万坪は、東京23区のオフィスストック1,300万坪の約1/5である。

オフィスストック全体の平均築年数は33.3年となった。うち、中小規模ビルが33.8年、大規模ビルが29.7年であった。

築年別の構成をみると、中小規模ビルは築20年以上が124万坪、築20年未満が16万坪と、築20年以上のストックが89%を占めており、ここ20年の供給量が少ないことがわかる。大規模ビルは築20年以上が98万坪、築20年未満が41万坪であった。

【図表7】大阪市オフィスピラミッド2021（賃貸面積ベース）

棟数ベースでは大阪市全体で1,731棟、うち中小規模ビルが1,545棟（89%）、大規模ビルは186棟（11%）であった【図表8】。

【図表8】大阪市オフィスピラミッド2021（棟数ベース）