2020.04.28

オフィスマーケットレポート 東京 2020Q1

空室

図表1は、2011年からの東京23区、都心5区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）、周辺18区の空室率の推移である。今期の空室率は23区で前期から0.07ポイント減少して0.71%、都心5区で0.09ポイント減少し0.54%、周辺18区で0.01ポイント減少して1.27%であった。企業のオフィス拡張ニーズは依然として高く、23区、都心5区、周辺18区のすべてのエリアで空室率は過去最低を記録した。
空室率が低下した要因として、企業がオフィス床の確保を優先する動きがあること、新しく竣工した大型オフィスビルがほぼ満室稼働したこと、その移転に伴う二次空室が出てもすぐに他企業が入居したことなどが挙げられる。

図表1：空室率（エリア別）

図表2は、2011年からの東京23区の全規模ビル、大規模ビル（延床5,000坪以上）、中小規模ビル（延床5,000坪未満）の空室率の推移である。今期は大規模ビルで0.16ポイント減少し0.58%、中小規模ビルで0.02ポイント増加して0.85%であった。

図表2：空室率（規模別）

図表3は、空室の増加面積と減少面積（空室増減量）の推移である。今期の空室増加面積は15万坪、空室減少面積は16.2万坪であった。新規に竣工した物件がほぼ満室稼働したことに加え、既存物件の空室も順調に消化されたため、3四半期連続で減少面積が増加面積を上回った。
今期は前期と比べ、大型オフィスビルが複数竣工し、新たに供給される空室が多かったため、増加面積、減少面積ともに前期より大幅に増加した。

図表3：空室増減量（23区・全規模）

図表4は、空室在庫（期初の空室在庫＋期間中に発生した空室の総量）に対して、期間中に空室がどれだけ減少したかを割合で示す空室消化率（4四半期移動平均）の推移である。今期の空室消化率は50.5%と前期から3.9ポイント増加し、依然として高い水準を維持し続けている。また、直近一年間は50%前後で推移しており、オフィスマーケットの空室消化は引き続き堅調といえる。

図表4：空室消化率（4四半期移動平均）

新規成約賃料

図表5は、新規賃料の水準を示す新規成約賃料インデックスの推移である。今期は137と前期比9ポイント増加、前年同期比では14ポイント増加と、2012年第2四半期以降、新規賃料の上昇傾向が続いている。また、東京23区の空室率は過去最低水準であり、市場の空室在庫が少ないことに加え、今期は都心部の大型オフィスビルが多く竣工したこともあり、高い賃料で成約するケースが増えた。

図表5：新規成約賃料インデックス

図表6は、規模別の新規成約賃料インデックスの推移である。延床面積5,000坪以上の大規模ビルは132と前期から5ポイント増加、延床面積5,000坪未満の中小規模ビルは139と前期から10ポイント増加しており、いずれの規模でも、2012年第2四半期以降の上昇傾向は継続している。

図表6：新規成約賃料インデックス（規模別）

図表7は、新規成約賃料の変化の方向性を示す成約賃料DI（賃料が上昇した物件の割合－下落した物件の割合）の推移である。今期は「＋43」と、新規賃料が半年前と比べて下落した物件より上昇した物件が多いことを示す結果となった。成約賃料DIは20四半期連続でプラス圏を維持している。

図表7：成約賃料DI

支払賃料

図表8は、新規賃料と継続賃料の両方を含む支払賃料インデックスの推移である。今期は101となり、前期比1ポイント上昇、前年同期比7ポイント上昇と、2013年第3四半期以降の上昇傾向は続いている。依然として強いオフィス需要を受け、契約更新時に賃料を値上げする交渉も行われており、支払賃料の上昇につながっているものと考えられる。

図表8：支払賃料インデックス　　

フリーレント

図表9は、新規契約のうちフリーレントを付与した割合（付与率）と、フリーレント期間の平均値（平均フリーレント月数）の推移である。今期は、「フリーレントあり契約の平均FR月数」が前期から0.1ヶ月増の3.3ヶ月、「全契約の平均FR月数」が前期から0.1ヶ月減の1.2ヶ月であった。

図表9：フリーレント　　

2011年以降フリーレントの付与率は低下してきたが、2016年頃から横ばいで推移しており、フリーレントを付与する慣習が市場に広く浸透してきた。今期は以前からの貸主優位な状況がフリーレントへも反映され、付与率の減少につながったと考えられる。

マーケット循環

図表10は、横軸に空室率、縦軸に新規成約賃料インデックスをとって四半期ごとにプロットしたものである。2001年以降右下方向（空室率上昇・賃料下落）に移動し、2003年から2004年の停滞期を経て、2005年以降左上方向（空室率低下・賃料上昇）へ移動し、2008年以降再び右下方向へ移動、とマーケットが循環しながら推移する様子が観察できる。

図表10：マーケット循環　　

2013年以降オフィス賃貸マーケットは回復期に入り、今期もその傾向は継続している。しかし、前期と比べ、空室率は低下し、新規賃料インデックスは上昇したため、左上方向に移動した。

今期のオフィス指標は従来のトレンドを維持しているが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、足元ではテナントが移転を見合わせるケースが一部にみられはじめている。

英語版：Office Market Report Tokyo | Q1 2020