2014.09.19

ザイマックス新規成約賃料インデックスを公表

～オフィス賃貸マーケットの実態を反映した成約賃料に基づく指数～

ザイマックス不動産総合研究所は、成約賃料ベースのオフィス賃料指数「ザイマックス新規成約賃料インデックス」を開発した。今後ホームページで四半期ごとに公表する。

オフィス賃料は、不動産所有、投資にかかわる企業や組織にとっては事業を支える収入であり、一般企業にとっては、働く場所に対する経済的対価である。その実態を適切に把握したいというニーズは強いものの、このような指標作成には大量のデータおよび統計的な処理が必要となる。

ザイマックス新規成約賃料インデックスには以下のような特徴がある。

1. 募集賃料ではなく、実際に市場で取引された成約賃料を基にしている
2. ヘドニック法により、延床面積や築年数などの賃料形成要因について品質調整を行うことで、不動産の個別性による影響を取り除いている
3. 市場構造の変化に対して統計的な処理を逐次行うことで、市場環境を適切に反映している

本インデックスの算出結果を図表1に示す。以降で解説する。

【図表1】ザイマックス新規成約賃料インデックスの推移（東京23区 2001Q1～2014Q2）

※末尾に、本インデックスの概要、データを掲載

成約賃料は2012年第2四半期をボトムに緩やかな上昇傾向

図表2は、ザイマックス新規成約賃料インデックス（全体）の2001年第1四半期から2014年第2四半期までの推移である。経済動向を背景に、成約賃料が循環的に変動していることがわかる。

2014年第2四半期は91となり（2010年第1四半期＝100）、対前期比で3ポイント下落、対前年同期比で10ポイント上昇した。2012年第2四半期の76をボトムに、緩やかな上昇傾向にある。

【図表2】ザイマックス新規成約賃料インデックスの推移（東京23区）

大規模ビルは中小規模ビルにくらべ賃料の変動が激しい

図表3は、大規模ビル（延床面積5000坪以上）と中小規模ビル（同5000坪未満）別のインデックスである。ピークからボトムまでの変化を見ると、大規模ビルは190→76となった一方、中小規模はビル146→79となった。大規模ビルは、賃料の変動が激しい（ボラティリティが相対的に高い）傾向があることがわかる。

【図表3】大規模ビルと中小規模ビル別のザイマックス新規成約賃料インデックス（東京23区）

上昇と下落のトレンド（成約賃料DIとの組み合わせ）

図表4は、成約賃料DI（以下DI）と本インデックスとを並べて表示したものである。成約賃料DIは、オフィス成約賃料の上昇と下落のトレンドを表す指標で、ザイマックスが四半期ごとにホームページで公表している（※）。

DIがプラスの時期は成約賃料が上昇し、マイナスの時期は下落することがわかる。また、DIの絶対値が大きくなると成約賃料は急速に変化し、逆にDIの絶対値が小さいと変化は緩やかになる傾向がある。

2014年第2四半期のDIは19となり、上昇したビルが下落したビルよりやや多かった。2013年第1四半期にマイナスを脱して以降増加傾向にあり、現在は成約賃料の上昇トレンドがゆっくりと強まりつつある状況にあると考えられる。

このように、成約賃料DIと本インデックスを組み合わせることで、オフィス賃貸マーケットの動向を多面的に把握できるようになる。

※2014年8月6日公表「成約賃料DI（2014年第2四半期）」参照

【図表4】成約賃料DIとザイマックス新規成約賃料インデックス（東京23区）

インデックスの概要

名称	ザイマックス新規成約賃料インデックス
用途	オフィスビル
地域	東京23区
公表頻度	四半期
期間	2001年第１四半期～2014年第２四半期　※以後四半期ごとに発表
データソース	ザイマックスが収集した成約ベースの賃料単価（共益費込）
データ数	30610（2001Q1～2014Q2）　参考：2014Q2で858、直近4四半期平均822
推定手法	接続型ヘドニック法（重複期間：５四半期） ※回帰モデルに標準的なビルの属性値（表下部参照）を代入して得た成約賃料（推定値）を基準時点=100として表した数値
タイプ	全体、大規模、中小規模
基準時点	2010年第1四半期を100
使用した変数	目的変数：成約賃料単価（対数） 説明変数：都心3区ダミー、延床面積（対数）、地上階数、基準階面積（対数）、最寄駅からの徒歩分数、成約時点築年数、OAフロアダミー、個別空調ダミー、機械警備ダミー、リニューアル履歴ダミー、大規模ダミー（5000坪超）、成約時点タイムダミー
各タイプの 標準的なビル像	＜全体の標準的なビル＞ 都心3区に所在、延床面積5,000坪、地上階数12階、基準階面積250坪、最寄駅からの徒歩分数3分、築年数15年、OAフロアあり、個別空調あり、機械警備あり、未リニューアル ＜大規模の標準的なビル＞ 都心3区に所在、延床面積20,000坪、地上階数25階、基準階面積500坪、最寄駅からの徒歩分数3分、築年数10年、OAフロアあり、個別空調あり、機械警備あり、未リニューアル ＜中小規模の標準的なビル＞ 都心3区に所在、延床面積1,500坪、地上階数9階、基準階面積100坪、最寄駅からの徒歩分数3分、築年数15年、OAフロアあり、個別空調あり、機械警備あり、未リニューアル

※本リリースの英語、中国語、韓国語版をザイマックスのホームページにて公開している
英語 http://www.xymax.co.jp/english/index.html
中国語 http://www.xymax.co.jp/cn/index.html
韓国語 http://www.xymax.co.jp/ko/index.html

インデックスの数値データ

	2001Q1	2001Q2	2001Q3	2001Q4	2002Q1	2002Q2	2002Q3	2002Q4	2003Q1
全体	117	115	123	115	127	120	109	105	105
大規模ビル	118	110	114	114	106	103	102	93	101
中小規模ビル	118	116	121	114	123	115	105	103	105

	2003Q2	2003Q3	2003Q4	2004Q1	2004Q2	2004Q3	2004Q4	2005Q1	2005Q2
全体	99	98	96	97	100	102	95	99	101
大規模ビル	92	87	104	93	105	96	94	106	111
中小規模ビル	100	100	98	99	102	103	97	101	101

	2005Q3	2005Q4	2006Q1	2006Q2	2006Q3	2006Q4	2007Q1	2007Q2	2007Q3
全体	101	105	116	118	120	129	135	139	150
大規模ビル	108	113	125	124	135	138	137	161	165
中小規模ビル	101	104	113	114	115	120	127	129	137

	2007Q4	2008Q1	2008Q2	2008Q3	2008Q4	2009Q1	2009Q2	2009Q3	2009Q4
全体	147	146	161	148	145	129	117	111	109
大規模ビル	164	187	190	143	169	124	134	110	107
中小規模ビル	134	134	146	137	137	125	116	111	108

	2010Q1	2010Q2	2010Q3	2010Q4	2011Q1	2011Q2	2011Q3	2011Q4	2012Q1
全体	100	96	100	94	93	91	93	90	85
大規模ビル	100	95	96	93	92	91	93	87	96
中小規模ビル	100	96	100	96	94	94	96	93	88

	2012Q2	2012Q3	2012Q4	2013Q1	2013Q2	2013Q3	2013Q4	2014Q1	2014Q2
全体	76	82	83	93	81	87	87	94	91
大規模ビル	76	89	88	96	82	90	88	97	97
中小規模ビル	79	86	87	97	84	91	90	97	94